"골프연습장ㆍ찜질방으로 바꿔볼까" 벌써부터 들썩

정부가 개발제한구역(그린벨트) 내 기존 건축물의 용도 변경폭을 넓혀주기로 하면서 수도권 그린벨트 지역 부동산 시장의 기대감도 커지고 있다. 경기도 하남시 초이동 그린벨트 지역의 모습. /서울경제DB

"정부 발표 직후 땅 주인들의 문의가 확 늘었습니다. 용도변경이 되면 당연히 건물과 땅의 가치가 높아지겠죠. 벌써 일부 건물주는 어떤 용도로 바꾸면 유리할지를 물어오고 있습니다." (과천시 원문동 S공인 관계자)

정부가 지난 25일 그린벨트 내 건축물의 용도변경 범위를 기존 30종에서 90종으로 대폭 확대하겠다고 발표하면서 그린벨트 시장이 들썩이고 있다. 유흥주점 등 일부 유해업종을 제외하고는 사실상 용도변경 제한을 없애면서 땅값이 뛸 가능성이 높아진데다 투자수요까지 가세할 움직임을 보이고 있기 때문이다.

26일 과천시 일대 중개업소들에 따르면 이 지역 그린벨트 내 토지 소유주들은 정부 발표가 나자마자 발 빠르게 기존에 내놓았던 매물의 가격을 올리는 분위기다.

이 지역 A공인 관계자는 "관문동 소재 1만3,000여㎡의 땅 소유주가 당초 40억원이던 매도호가를 하루 만에 50억원으로 10억원 올렸다"고 말했다.

전화문의도 잇따르고 있다. 일단 땅값이 오르겠느냐는 문의가 대부분이지만 어떤 용도로 변경하면 좋을지 등 구체적인 투자전략을 묻는 토지 소유주들도 적지 않다는 전언이다.

특히 기존 도심지역에서는 비싼 땅값과 임대료 등으로 들어서기 힘들었던 체육시설이나 찜질방·자동차영업소 등으로 변경해 토지가치를 높이려고 저울질하는 주민들도 적지 않은 것으로 전해졌다.

하남시 초이동 L공인 관계자는 "발표 직후부터 토지 소유자들의 전화문의가 계속됐다"며 "더 파악해봐야 하겠지만 현재로서는 골프연습장 등으로 바꾸면 투자가치가 높아질 것 같다고 생각하는 사람들도 있다"고 말했다.

시장에서는 정부의 이번 조치가 그동안 계속됐던 그린벨트 규제 완화의 연장선으로 받아들이고 있다. 당장은 부동산 투자 심리가 위축돼 있지만 중장기적으로는 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 예상하고 있다. 현재 남아있는 그린벨트는 3,867㎢(작년 말 기준)지만 오는 2020년까지 531㎢를 추가 해제하기로 한 만큼 해제 예상 지역을 중심으로 용도변경을 염두에 둔 투자 수요가 늘어날 것으로 예상하기 때문이다.

과천시 중앙동 H 공인관계자는 "최근 한 마주(馬主)가 말 훈련장으로 사용하기 위해 1만㎡ 가량의 땅을 사려고 했지만 용도변경이 불가능해 중도에 포기했다"며 "하지만 앞으로 용도변경이 허용되면 수요가 크게 늘 것 같다"고 말했다.



인근 S공인 관계자 역시 "과천지식정보타운 개발 발표 직후에도 일부 투자자들이 인근 비닐하우스를 임대해 '상가 딱지'를 받으려는 움직임이 있었다"며 "용도변경이 쉬워지면 이런 식의 투자도 늘어날 가능성도 크다"고 말했다.

물론 정부 발표에 대해 불만의 목소리도 없지는 않았다. 이전부터 주민들이 원했던 물류창고나 숙박시설 등이 용도변경 대상에 포함되지 않아 효과가 제한적이고 가뜩이나 비싼 수도권 그린벨트의 경우 현재 용도변경 대상으로는 땅값 상승에 한계가 있을 것이라는 지적이다.

김용재 전국개발제한구역연합회 하남시 지회장은 "도서관 등 큰 수요도 없는 건물로 용도변경 해주는 것은 효과가 없다"며 "실제 주민들이 원하는, 물류창고 등으로 용도변경이 가능하도록 해줘야 한다"고 말했다.

전문가들은 일단 정부의 이번 조치의 최대 수혜지역은 서울과 과천·하남·의왕 등 서울 강남권에 맞닿은 지역들이 될 것으로 예상하고 있다.

서울 세곡동 A공인 관계자는 "용도변경의 경우 신축이 아닌 기존 건축물에 혜택이 주어지는 만큼 비교적 기존 취락이 잘 형성된 곳이 가장 큰 혜택을 보게 될것"이라며 "특히 강남권 주변 그린벨트는 접근성이 좋다는 장점 때문에 가장 먼저 땅값이 움직일 것 같다"고 말했다.

일각에서는 이번 조치가 침체된 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 예상하면서도 걱정의 목소리도 크다. 우선 찜질방을 비롯해 골프연습장 등 다양한 상업적 용도의 건축물이 들어설 수 있게 되면서 난개발이 우려된다. 현재도 그린벨트 취락지구에는 오래된 주택을 비롯해 상가 건물 등이 난립해 있는데 용도변경 대상이 확대되면 이같은 난개발을 더욱 부추길 것이라는 지적도 제기된다.

조용하던 토지 시장이 그린벨트를 중심으로 다시 한번 들썩거릴 것이라는 우려도 크다. 용도변경은 별도의 개발 행위가 없어도 그 자체로 토지가치 상승이 이뤄지기 때문에 땅값 상승 폭이 예상외로 클 수도 있다는 이유에서다.

전문가들은 과천시나 의왕시, 고양시, 하남시 등 수도권 인근의 주거가 상대적으로 밀집된 그린벨트가 국지적으로 과열될 수 있는 만큼 이에 대한 대응책 마련도 세워야 한다고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "이번 조치는 수도권에서 국지적으로 토지에 대한 수요를 빨아들일 가능성이 높다"며 "난개발과 함께 투기에 대한 대책도 미리 세울 필요가 있다"고 말했다.

/과천=김상훈,