"호재많고 인기 검증된 재개발·인천등 노려라"
■ 분양권 전매 투자 전략대출승계·세무신고등 절차 파악…전매관련 규정도 꼼꼼히 챙기길시장침체로 보수적 접근 필요…실수요·장기적 관점서 투자해야
윤홍우 기자 seoulbird@sed.co.kr
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투기과열지구 해제로 서울등 수도권에서 분양권의 전매 제한이 풀리면서 분양권 시장에 관심을 가지는 수요자들이 부쩍 늘었다.
분양권을 통해 아파트를 구입하면 청약통장을 사용할 필요가 없을 뿐 아니라 상대적으로 저렴한 비용에 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
그러나 최근 주택 시장이 워낙 침체된 탓에 막상 분양권 거래는 좀처럼 이뤄지지 못하고 있다. 용인 등 수도권 일부 지역에서는 이미 매물로 쏟아지는 분양권 물량 때문에 기존 아파트 가격이 하락하고 있는 추세다.
분양권을 사도 가격이 오른다는 보장이 없는 최근 같은 상황에서는, 어느 때보다 보수적인 투자 전략이 필요하다는 지적이다.
실수요자들은 개발 재료가 많고 가격 상승이 기대되는 유망 지역을 골라야 하고, 투자자들도 대출 여력 등을 신중히 고려해 섣부른 시세차익을 노린 투자는 삼가야 한다. 또 알짜 분양권을 골랐다 해도 계약서 작성, 대출 승계, 세무신고 등 까다로운 절차가 많은 만큼 관련 법규도 꼼꼼히 챙겨야 한다.
◇서울 재개발, 인천ㆍ송도 분양권 매물 노려라 = 전문가들은 분양권 시장에서 지역ㆍ단지 간 양극화가 더욱 심화할 것으로 전망하고 있다.
전매가 가능해지면서 프리미엄 형성이 기대되는 지역, 단지에 수요가 집중될 가능성이 높고 분양권 매물 거래도 차후 가격 상승 기대가 높은 단지에 분양권 거래가 집중될 것으로 예상된다.
이때문에 분양권 투자 때에는 반드시 개발 재료를 면밀히 살펴야 한다. 전문가들은 인천처럼 개발 호재가 많거나, 분양 당시 청약자들이 몰렸던 수도권 재개발 단지 등을 먼저 노려보는 것이 좋다고 조언하고 있다.
송도ㆍ청라ㆍ검단 등 인천지역은 개발 재료가 풍부해 저렴한 분양권을 구입한다면 장기적으로 가격 상승이 기대되는 지역이다. 그러나 추가적인 공급 물량이 많고, 각종 개발이 지연될 가능성도 있는 만큼 실수요 중심의 장기적인 투자가 필요하다.
김규정 부동산 114 콘텐츠팀장은 “인천 지역이 개발 호재가 많아 다른 지역보다는 분양권 거래 후 가격 상승을 기대 할 수 있다”면서도 “각종 개발이 지연될 가능성도 많고, 전반적인 시장이 워낙 침체돼 있어 단기 투자 효과는 큰 기대를 갖지 않는 게 좋다”고 말했다.
서울 재개발 지역의 경우 강북 지역 뉴타운 등 기존에 청약률이 높았던 단지의 분양권 급매물을 노리는 것이 가장 안전한 방법이다.
또 내년까지 전매 가능한 알짜 재개발 아파트들도 줄줄이 분양에 나설 예정이어서 급하게 매수에 나설 필요도 없다. 부동산 정보업계에 따르면 서울 재개발지역에서 올해 말부터 내년 초까지 나올 전매 가능한 일반 분양 물량은 14개 단지에서 4,000여가구에 달한다.
이미영 스피드뱅크 분양 팀장은 “수도권 재개발 지역에서도 대형보다는 청약 경쟁이 높았던 중소형 중심으로 매입하는 것이 환금성과 투자성을 확보할 수 있는 길”이라고 조언했다.
◇분양권 매매 이것만은 알고 하자= 고르고 골라 알짜 분양권을 매입했다 해도 분양권 전매 자체가 생소한 수요자들로서는 무엇부터 시작해야 할지 궁금할 수 밖에 없다. 각종 거래신고뿐 아니라 대출 승계며 세무신고 등 챙겨야 할 것이 한 두 가지가 아니기 때문이다.
분양권을 새로 매입하려는 매수자들의 경우 해당 분양권에 대한 사전 정보를 확실히 파악하는 것이 중요하다.
우선 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인해보고 중도금 연체가 있는지 융자금액이 얼마인지도 확인해야 한다.
융자가 있을 경우 대출을 받은 은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 특히 매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요 없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다. 최근에는 추가옵션 계약이 많기 때문에 분양권을 매매할 때에도 발코니확장여부와 옵션비용 등도 확인해둔다. 매도인의 경우 양도 차익에 대해 관할 세무서에 세무신고를 해야 한다. 이때 분양계약서 사본, 양도 당시 계약서 사본, 필요경비 관련 서류, 신분증을 지참하며 실거래가 신고 후 프리미엄 부분에 대해서만 양도소득세가 부과된다.
계약일로부터 2개월 이내에 자진 세무신고하면 세액의 10%를 할인 받을 수 있다. 현재 양도세율은 누진제로 9~36%지만 9ㆍ1세제개편으로 내년 1월부터 양도세율이 6~33%로 낮아지므로 양도차익이 많으면 세율 인하 이후로 매도를 늦추는 것도 고려해볼 만 하다.
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