분양권 전매제한 10년 규제는 규제가 또 다른 규제를 낳는 ‘참여정부 부동산 규제정책의 역설’이 정점에 이르렀음을 뜻하는 것일까. 분양가상한제 시행에 따른 전매제한 기간 강화로 청약쏠림과 미분양 급증 현상이 나타나고 있는가 하면 과도한 재산권제약 문제와 거래유통물량의 교란 등 現주택시장을 걱정하는 목소리가 높다.
본래 전매제한 기간 강화는 분양가상한제 확대시행으로 시세차익을 노리려는 투기적 수요 유입을 조기에 차단해 주택시장 안정을 유지하는 최소한의 순기능을 갖고 있었다. 하지만 민간택지에도 분양가상한제가 도입되면서 전매제한기간이 과도히 연장돼 수도권 85㎡이하의 경우는 최소 7년에서 최대 10년 동안이나 거주이전의 자유가 박탈되는 역기능을 낳고 있다. 특히 상한제로 인한 분양가 인하 혜택은 미미하면서 재산권 제약이란 족쇄만 채워졌다는 실수요자들의 불만도 상당하다.
분양시장은 이미 난수표처럼 어렵게 변했다. 갑작스러운 가점제 도입도 헷갈리는데 전매규제와 재당첨제한기간 마저 무리하게 강화되다보니 분양시장 급변에 적응하지 못해 눈치작전에 멍드는 청약자들도 부지기수다.
분양시장에서는 전매규제가 없는 빈틈을 노리려는 청약수요들의 쏠림현상이 유행처럼 번지고 있고 입주 후 전매가능 여부에 따라 같은 아파트 단지라도 청약경쟁률이 극명하게 엇갈리고 있다. 또 비인기지역이나 수도권 외곽지역은 순위 내 청약보다 4순위청약자를 잡기 위한 주택업체의 노력이 눈물겨울 정도다.
분양시장을 통한 내집마련의 주요 수요층은 신혼부부 등 젊은 세대고 집값의 상당 부분을 대출로 충당하는 경우가 많다. 물론 전매제한기간 중에도 불가피하다고 인정되는 경우에는 주택을 매매할 수 있도록 공공기관의 환매조치라는 것이 있지만 최소한의 은행이율만 보장해주고 있어 주택 매매를 통한 시세차익 실현자체를 불가능하게 하는 셈이나 다름없다. 즉 환금성을 떨어뜨려 갈아타기를 통한 재테크를 가로막는다는 점에서 논란이 있을 수밖에 없는 셈이다.
실수요자가 용인할 수 있는 선에서 시장 불편과 역기능을 최소화하지 못한 제도는 또다시 개정될 수밖에 없고 이미 전매제한이 과도하다는 여론과 언론 보도가 등장하면서 전매제한 완화에 대한 기대감도 퍼지고 있다. 지금이라도 정부는 과도하고 획일화된 전매 제한 기간을 공영개발 여부나 지역별 여건에 따라 탄력적으로 운영할 필요가 있겠다.
