[전세 끼고 내집 장만하기] 1억이하 여윳돈으로 강남권 주상복합 매입 가능

지난해부터 시작된 서울지역 전셋값 상승률이 올해에도 멈출 줄 모르고 이어지고 있다. 전통적으로 겨울방학 철에는 학군수요가 발생해 전셋값이 오르는 게 일반적이지만 올해애는 입주물량 부족, 재개발ㆍ재건축 등 정비사업에 따른 멸실 주택 증가 등으로 이 같은 상승세가 한해 동안 꾸준히 이어질 것이란 전망이 우세하다. 내 집 마련을 못한 사람들에게 전셋값 상승은 반가운 소식이 아니지만 이는 뒤집어보면 전세를 끼고 내 집을 마련하기가 그만큼 쉬워졌다는 말이기도 하다. 특히 전셋값 상승은 시차를 두고 매매가격에도 영향을 미치기 때문에 전셋값이 꾸준히 오르는 것은 오히려 좋은 투자 기회일 수 있다. ◇소형, 강남권 전세불안 지속될 듯=부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울지역 평균 전세 가격 변동률은 지난 1월 중순 조사 이후 한 차례도 떨어지지 않았다. 이는 서울 평균 전셋값이 1년째 올랐다는 말이다. 전문가들은 올해도 소형 주택, 강남권 지역의 전셋값 상승세는 이어질 것으로 내다봤다. 다만 전국적으로 보면 올해 입주 예정 물량이 풍부해 전셋값은 안정세를 보일 것으로 전망됐다. 부동산114에 따르면 올해 전국적으로 총 29만6,000여 가구의 입주가 예정돼 있다. 지난해 보다 6% 가량 많은 수치다. 이 중 수도권 물량은 16만9,000여 가구로 지난해보다 9% 이상 늘었다. 그러나 수도권 물량은 대부분 경기 고양시(1만3,000여 가구), 서울 은평구(8,600여 가구) 등 수도권 북부지역에 몰려있고 강동, 송파, 강남 등 강남 및 대체지역에서는 상반기에 500가구 가량이 공급되고 하반기에는 입주 물량이 없어 강남권의 전세가격 상승이 우려된다고 건설산업연구원은 전망했다. 주택규모별로는 올해 전용 60㎡이하 소형 주택의 공급이 줄면서 전세가격 강세가 이어질 것으로 예상됐다. 올해 서울에서 입주가 예정된 물량 중 전용 60㎡이하 소형주택은 총 8,251가구로 지난해의 9,932가구보다 17% 가량 줄어들 것으로 보인다. 전용 60~85㎡ 중형도 1만2,137가구로 3.8% 축소되고 전용 85㎡초과 중대형 물량은 1만277가구로 전년의 7,070가구보다 45%나 증가할 것이란 게 예측이다.. 엄근용 건산연 연구원은 "중소형 규모 아파트는 입주량이 적어 전세가격 압박 요인이 될 수 있다"고 말했다. ◇전세가 상승은 매매가 상승의 전주곡=부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 전세가격 상승률과 매매가격 상승률은 0.9252의 상관관계가 있는 것으로 나타났다. 이는 전세가격과 매매가격이 거의 같은 방향으로 움직인다는 뜻이다. 또 스피드뱅크가 지난 1986년 이후 2009년 2월까지 전국 주택의 전세가격과 매매가격의 가격 동향을 조사한 결과 지금까지 우리나라 아파트 시장은 '전세 선행기', '동반 상승기', '동반 조정기'의 패턴을 보여온 것으로 나타났다. 지난 86년의 경우 전세가격 상승률이 매매가 상승률을 1%포인트 이상 웃돌았던 '전세 선행기'가 1년6개월 정도 지속되고 전세가 및 매매가 상승률이 비슷했던 '동반 상승기'가 3년 가까이 진행된 뒤 92년 초까지 1년4개월 가량 동반 조정기를 거쳤다. 86년 이후 최근까지 이런 사이클은 총 4차례 나타났으며 2009년 2월 이후부터 다섯 번째 '전세 선행기'에 접어든 것으로 스피드뱅크는 분석했다. 과거 사이클이 앞으로도 반복된다고 가정한다면 전세선행기가 끝나고 매매가격도 오르는 동반 상승기가 진행될 것으로 보여 집을 사두는 것이 유리하다는 분석이다. 전세가격이 매매가격보다 선행하는 이유는 전셋값이 오르면 전세를 끼고 집을 매입하려는 수요가 증가해 매매 수요가 늘기 때문이다. 특히 지난 3차례의 사이클을 살펴보면 '전세 선행기'가 점점 짧아지고 있다. 92년 초에 있었던 선행기는 4년 넘게 지속됐지만 99년 초엔 2년, 2005년 초엔 7개월 가량으로 줄어들었다. ◇1억 원 미만으로 강남권 주상복합 매입가능=전세 가격이 오름세를 보이면서 강남권 등 일부지역의 소형 주상복합 및 아파트의 매매가 대비 전세가격 비율은 70%를 넘기도 했다. 이는 매매가격이 1억 원이라면 전세가격이 7,000만 원 이상이라는 말이다. 전세금을 끼고 1억 원 이하로 주택을 구입할 수 있는 곳은 강남권, 마포, 동대문 등 교통이 편리해 전세 수요가 높은 곳에 주로 몰렸다. 강남 역삼동의 대우디오빌 66㎡(공급면적)는 매매가격 평균이 2억6,500만 원, 전세가 평균이 1억6,500만 원이어서 1억 원의 여윳돈만 있으면 전세 끼고 매입이 가능하다. 또 서초동의 주상복합 이오빌 공급 66㎡는 매매 평균가격이 1억4,000만 원이지만 전세가격이 평균 1억1,000만 원에 형성돼 있어 3,000만 원이면 매입할 수 있다. 1억 원 미만 주택은 공급면적이 66㎡이내인 소형 주택이 많지만 1억 원 초과 2억 원 미만 주택으로 폭을 넓혀보면 공급 109㎡까지 선택할 수 있다.