정부가 내놓은 이번 대책은 지방 미분양 아파트와 거래 활성화 문제를 해결하는 데는 역부족이라는 게 대체적인 평가다. 결국 금융규제 완화만이 현재의 부동산시장을 정상적으로 되돌릴 수 있는 유일한 해법으로 제시되는 상황이다.
이번 대책에서 미분양과 거래 활성화 등 두 마리 토끼를 잡기 위한 방안으로 ▦30년 장기 주택담보대출 활성화를 통한 주택 수요 확대 ▦미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대 ▦수도권 전매제한 기간 완화 ▦주공과 대한주택공사의 미분양 아파트 매입 및 임대 아파트로 활용 등을 꼽을 수 있다.
우선 미분양 아파트의 매입과 임대 아파트 활용은 미분양 해소에 거의 도움이 되지 않을 것으로 보인다. 실제 주공이 지난해 접수한 미분양 아파트의 매입 신청건수가 8,000가구에 달하지만 실제 매입 가구 수는 1,350가구에 불과하다. 전국의 공식 미분양 아파트 규모가 13만가구인 점을 감안할 때 8,000가구의 매입 신청과 1,350가구의 매입 규모는 미분양 해소에 전혀 도움이 되지 않기 때문이다. 이는 건설사들이 아파트 브랜드 악화 등으로 미분양 아파트의 임대 전환에 소극적인데다 분양가 대비 20~25%에 달하는 할인율이 부담요인으로 작용하고 있기 때문이다. 또 부산 지역에서는 기존 계약자들의 분양계약 취소 소송 등 여러 가지 부작용을 낳고 있는 것도 건설사에는 부담으로 작용한다.
수요 확대를 위한 주택담보대출 활성화 역시 수요 증가에 미치는 영향이 제한적일 것으로 우려된다. 미분양 아파트의 종부세 비과세 기간 확대와 전매제한 완화도 실수요자에게는 메리트로 작용하기 어렵다.
두성규 건설산업연구원 연구위원은 “주택 수요 증가를 위해서는 실수요자에게 금융규제를 대폭 완화해 대출을 통한 내 집 마련의 길을 열어줘야 한다”며 “국내 부동산시장에서 투자자들의 심리와 정서 등이 시장을 움직이는 중요한 요소인 점을 감안할 때 미분양 아파트의 임대 아파트 전환 역시 시장에서 제대로 작동하기는 다소 어려움이 뒤따를 것”이라고 설명했다.
이에 따라 전문가들은 주택 거래 활성화와 미분양 문제를 해소하기 위해서는 금융규제 완화가 시급하다고 지적했다. 무주택자들을 대상으로 금융규제를 완화할 경우 미분양 해소와 거래 활성화를 꾀할 수 있을 뿐더러 투기수요 진입도 사실상 원천적으로 막아낼 수 있기 때문이다.
이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “실수요자들이 주택 매입을 주저하는 가장 큰 이유는 금융규제 때문”이라며 “무주택자들이 지금이 내 집 마련의 기회라는 점을 인지하면서도 금융규제로 인해 주택을 살 수 없어 미분양과 거래량 감소로 이어지고 있다”고 강조했다.
