[6개 신도시 추가공급 11만3,000가구] 시장 영향은?

15일 발표를 앞둔 ‘부동산시장 종합안정대책’의 공급 로드맵 구체적 윤곽이 대부분 드러나면서 이제는 시장에 얼마나 효력을 미칠지에 관심이 모아지고 있다. 공급확대 로드맵의 핵심인 물량 확대는 ‘기존 신도시 용적률 상향+분당급 신도시 추가 조성’으로 가닥이 잡힌 것으로 보인다. 특히 3기 신도시 인구밀도를 1㏊당 50명 안팎 늘리기로 한 것은 단기간에 공급을 확대할 수 있는 최선의 대안이기 때문이다. 내년초 발표하겠다고 밝힌 ‘분당급 신도시’의 경우 현행 택지개발 절차를 감안하면 최소한 3~4년 이상 걸릴 수 밖에 없는 만큼 단기간에 공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 유일한 방안인 셈이다. ◇최대 11만가구까지 늘릴 수 있어= 2008년 이후 공급예정인 6개 신도시의 1㏊당 인구밀도를 50명 안팎으로 늘리기로 한 것은 그만큼 신도시 용적률이 지나치게 ‘쾌적성’에만 맞춰지다 보니 개발효과가 낮아졌다는 분석에 따른 것으로 보인다. 실제로 6개 신도시의 기존 계획으로는 1,828만평 29만1,500가구로 분당 등 1기신도시(1,516만평, 29만2,000가구)보다 300만평이 넓으면서도 수용인구는 비슷하다. 이에 따라 인구밀도를 다소 늘리더라도 큰 문제는 없다는게 정부측의 설명이다. 1㏊당 인구밀도를 50명 늘리면 송파신도시의 경우 공급물량이 4만6,000가구에서 최대 6만가구까지 늘어난다. 또 김포가 2만1,000가구, 파주3단계가 1만3,000가구, 검단 2만가구, 양주 1만500가구, 평택 3만5,000가구 등의 추가 공급이 가능할 전망이다. 6개 신도시에서 최대 11만3,000가구 정도가 더 나올 수 있는 셈이다. 특히 송파신도시의 경우 인구밀도를 50명 늘리더라도 분당(197명)보다는 높아지지만 여전히 평촌(327명)보다는 훨씬 낮아 충분히 확대 가능성이 열려있는 상태다. 내년 상반기 발표되는 ‘분당급 신도시’가 분당과 비슷한 규모로 건설될 경우 10만명 안팎의 추가 공급 여력이 생긴다. 그러나 각 신도시별 개발계획 변경을 위한 환경부 등 관계부처 협의 과정에서 추가 공급 물량이 축소 조정될 가능성이 높아 실제 추가 물량은 이보다 훨씬 적을 것으로 예상된다. ◇공급시기 단축되고 분양가도 낮아진다= 현재 6개 신도시중 가장 추진 속도가 빠른 곳은 김포ㆍ양주 등이다. 개발계획 수립이 마무리단계에 이른 만큼 정부의 용적률 확대 적용을 가장 먼저 받는 곳이 될 것으로 보인다. 반면 송파ㆍ평택 등은 지난 7월에야 지구지정이 이뤄졌고 검단ㆍ파주3단계는 최근 확대계획이 발표된 만큼 공급시기를 최대한 단축하더라도 2009년께야 분양이 가능할 것으로 보인다. 정부의 계획대로 20~30% 정도 낮춘다면 물량이 확대되는 6개 신도시 아파트는 평당 700만~1,100만원선으로 저렴해진다. 강남수요 대체 효과가 큰 송파신도시 중대형도 채권입찰제 상한선등을 조정하면 실질 분양가를 평당 1,500만원 안팎으로 낮출 수 있을 것으로 보인다. ◇강남권 집값 안정효과는 ‘글쎄’= 정부의 공급 로드맵은 현재 집값 급등의 원인이 되고 있는 물량ㆍ시기ㆍ가격이라는 3가지 불안요소를 모두 해소하기 위한 방안들을 담고 있다. 건교부 관계자는 “지난 2003년 준농림지 난개발을 막기 위한 관리지역 제도 도입으로 수도권 일대 민간 공급이 위축됐지만 이를 보완하기 위한 공공택지 개발에는 7년 안팎의 시간이 걸리고 있다”고 말했다. 최근의 공급부족 현상은 이 같은 일시적 타임래그(time lagㆍ시차)가 생기고 있다는 것이 정부의 진단이다. 공급 물량을 늘리고 시기를 앞당겨 싼값에 공급하면 주택시장이 정상을 회복할 것이라는게 정부의 기대다. 하지만 조기에 싼 값에 물량을 늘려 3기 신도시를 공급하더라도 집값 상승을 주도하고 있는 강남권까지 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 송파신도시와 추가 조성예정인 ‘분당급 신도시’ 외에는 강남 수요를 흡수할 만한 입지와는 거리가 멀기 때문이다. 업계 관계자는 “신도시 공급이 늘어나는 2008년 이후에는 비(非)강남권 수요자들의 불안심리는 어느 정도 해소될 수 있겠지만 강남권에 직접 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 전망했다.