초고강도 부동산종합대책의 내용을 놓고 막판까지 정부와 여당은 고심을 거듭하고 있는 것 같다. 8ㆍ31 부동산대책의 내용은 부동산 세제 강화, 주택금융 규제 강화, 개발이익 환수 강화를 포함한 부동산 수요 억제책과 강남 근교의 미니 신도시를 포함한 공급 확대책을 두루 포함한 가장 포괄적인 대책이 될 것이다.
그러나 이번 초고강도 부동산종합대책의 핵심은 부동산 관련 세제의 대폭 강화와 수도권 중대형 아파트의 공급 확대일 것 같다. 모처럼 집값 폭등의 주범인 중대형 아파트 초과 수요 문제를 해결하기 위해 공급 확대를 고려한 것은 옳은 방향이나 판교 신도시의 예에서 보듯이 부지 선정과 분양가 책정 및 사업자 선정방법 등에 시간이 걸릴 게 뻔해 참여정부 임기 내에 그 효과가 나타나지 않을 것이다.
그러면 이번에 도입될 초고강도 부동산 세제가 참여정부 임기 내에 집값 안정에 기여할 것인가 하는 문제가 남는다. 필자는 앞의 여러 부동산종합대책과 마찬가지로 단기적으로는 부동산가격 하락과 그 이후 약보합세의 지속이 초래되겠지만 그 효과는 결국 제한적일 것으로 본다. 오히려 부동산가격 불안정의 다른 요인들이 제거되지 않는 한 그 같은 초고강도 접근은 건설경기의 침체와 부동산가격 불안정의 재발, 그리고 전셋값 폭등과 같은 부작용을 초래할 수 있을 것으로 우려된다.
그 이유는 이번 부동산 세제가 부동산시장의 시장 원리를 부정하고 특정지역과 특정계층의 사람들을 때려잡고 말겠다는 감정적인 차원에서 접근함으로써 부동산가격의 결정 원리를 철저히 무시하고 있기 때문이다.
더욱 우려되는 것은 강남과 같은 특정지역에서 두드러진 집값 폭등 문제를 전국적인 문제로 간주해 주택담보대출 규제 강화를 포함한 무리한 수요 억제책을 도입함으로써 부동산가격이 경착륙할 경우이다. 이 경우 금융시장의 극심한 불안정을 초래해 경제회복에 치명타를 가할 수도 있는 것이다. 부동산가격대책의 목표는 부동산경기나 경제 전반의 지나친 침체를 초래하지 않으면서 부동산가격의 거품을 서서히 빼는 부동산가격의 연착륙이어야 한다.
이번 부동산 세제의 가장 큰 문제점은 보유세와 거래관련세를 동시에 대폭 강화하는 것이다. 우리 세제 전문가들은 부동산가격 안정을 위해 보유세를 강화하되 거래관련세는 낮춰야 한다고 주장해왔다. 보유세를 강화해서 집을 보유하는 것이 부담스러워질 때 거래관련세를 낮춰 매도를 용이하게 해줄 필요가 있기 때문이다.
그러나 이번 부동산 세제 강화를 주도하는 사람들은 취득ㆍ등록세를 낮추는 시늉과 더불어 보유세와 양도소득세를 동시에 대폭 강화하면 집을 여러 채 가지고 있는 사람들이나 투기꾼들이 집을 팔지 않을 수 없기에 집값이 내려갈 것이라고 생각하는 것 같다. 그들 또한 양도소득세의 대폭 강화가 매도를 주저하게 할 것은 알기에 1년간의 유예기간을 주기로 했다.
참으로 어리석은 생각이다. 물론 몇몇 사람은 단기적 차익을 좀더 챙기기 위해 집을 처분하겠지만 대부분의 사람들은 동결 효과에 의해 집을 팔지 않을 것이기 때문이다. 대부분의 고액 재산가들이 집을 여러 채 보유하는 이유는 반드시 투기 목적이라기보다는 자산 포트폴리오 구성상의 이유로, 혹은 자녀들에게 물려주기 위해서 등으로 다양하기 때문에 그들이 양도소득세가 무서워 집을 팔 이유가 없는 것이다.
이번 부동산 세제 개편을 주도하는 사람들은 부동산시장이 원활하게 작동하는 것보다는 부동산을 통해 돈을 번 사람들을 때려잡고야 말겠다는 감정이 앞서고 있는 것 같다. 그러나 부동산시장은 대통령의 주장처럼 시장이 실패한 곳이 아니라 여전히 시장 원리가 작동하는 곳이다. 공급이 증가하면 가격이 내려가게 돼 있다. 신규 공급 확대와 기존 매물의 공급 원활화를 유도하는 것이 중요하고 고교평준화와 같은 제도로 특정지역의 초과 수요를 야기하고 세계 어느 나라에도 없는 초고강도 양도소득세로 공급을 막으면 가격이 내려갈 수 없다는 사실을 깨달아야 한다.
