재건축아파트 후분양제 도입으로 대형건설업체들의 수주전략이 일반분양이 적고 사업추진이 용이한 중층단지나 재개발로 선회할 움직임을 보이고 있다.
대규모 재건축 단지를 수주한 대형 건설업체들은 당장 공사착수를 위한 금융비용과 추가부담금을 놓고 조합과 조율해야 하는 부담을 안게 됐다. 이에 따라 앞으로 수주전략도 종전대로 선분양이 가능한 단지나 분양성공 확률이 높은 단지 만을 찾는 `선별수주`현상이 심화될 것으로 예상된다.
5일 건설업계에 따르면 시공능력순위 상위랭킹 국내 10개사들이 지난 2001~2002년 서울 및 수도권지역에서 수주한 재건축단지는 100여 단지 총 14만800가구에 달하고 있다. 이는 서울ㆍ수도권에서 재건축 추진중인 아파트 20만 여 가구의 70%에 달하는 수치다. 현대건설, 삼성건설은 각 18~19개 단지를 수주, 가구수는 3만가구가 넘는다.
◇대규모 단지수주로 금융비용 등 부담 증가= 최근 2년 동안 건설업체들이 수주한 대부분의 재건축 단지가 시공사 선정, 안전진단 신청 등 사업계획승인 이전 단계로 선시공 후분양이 불가피하다.
현대건설의 경우 현재 착공단지를 제외한 전국의 재건축현장 32곳 가운데 16곳이 사업승인을 받은 상태다. 이들 단지는 선분양이 가능하지만 나머지 단지 중 후분양이 예상되는 곳은 조합과 금융비용 등 원가상승 분을 놓고 협의해야 할 상황이다.
현대건설 서태현 부장은 “건설사가 조합측에 원가상승 부담을 무조건 떠넘길 수는 없는 처지”라며“금융비용을 착공 2년 후 일반분양 분에 반영해 분양가를 높게 책정하는 방안 등을 강구할 수 밖에 없다”고 말했다.
수주단지가 가장 많은 삼성건설도 사정도 마찬가지. 자체적으로 재건축단지를 조사한 결과 2,000가구 정도의 대형단지의 경우 공사비에 대한 초기 금융비용이 150억~300억원이 소요되는 것으로 나타났다. 부담이 큰 재건축사업은 조합과 재협상에 나서거나 사업을 포기하는 것도 배제할 수 없다는 게 삼성건설의 설명이다.
◇중층단지, 재개발 공략으로 수주전략 선회= 후분양 단지는 사업인가 후 조합원 가구와 일반 분양분에 대한 관리처분을 2번에 걸쳐 받아야 하는 경우가 발생하는 등 추가부담금과 일반분양가 책정에 어려움을 겪을 것으로 예상된다.
이에 따라 각 건설사들은 재건축보다 재개발 수주비중을 늘이거나 일반 분양분이 적은 중층아파트, 1대1 재건축 수주에 나서는 전략이 유리할 것으로 판단하고 있다. 용적률 제한을 받는 중층아파트들이 1대1 재건축을 하더라도 소형평형 의무비율을 적용 받지 않고 40평 이상 대형평형을 많이 지을 수 있어 높은 수익성이 기대되기 때문이다.
삼성건설 수도권사업부 관계자는 “서울지역은 소형을 줄이고 중대형 평형 비중을 높여 사업을 이어갈 수 있어 그나마 나은 편”이라며 “하지만 후분양제를 적용 받는 투기과열지구가 수도권 전역으로 확대되면 일반분양이 없는 수원, 인천, 의왕 지역의 대다수 재건축단지는 사업자체가 힘들다”이라고 말했다.
<박현욱기자 hwpark@sed.co.kr>
