올 하반기 도입할 지분형 아파트는 내 집을 마련하려는 데 자금이 모자란 서민이 적은 부담으로 내 집을 분양 받을 수 있도록 하는 데 초점을 맞췄다. 기존의 반값 아파트가 사실상 ‘임대주택’(환매조건부 주택 제외)이라는 한계를 갖고 있어 실패했고 분양주택의 경우 지나치게 분양가가 높은 문제를 지분형 아파트를 통해 해소하겠다는 것이다.
최재덕 대통령직인수위원회 경제2분과 위원은 “주택정책에서 가장 중요한 게 가격안정, 그리고 서민의 주거생활 안정”이라면서 “돈이 부족한 서민들이 손쉽게 자기 집을 마련할 수 있도록 해야 한다”면서 제도도입의 배경을 설명했다.
지분형 주택분양제도의 기존 분양제도와의 차이점은 1채의 주택을 51대49의 지분으로 나눠 실수요자와 투자자를 분리해 분양하는 것이다.
이 제도의 가장 큰 장점은 실수요자가 내는 실질 분양가가 일반 아파트의 절반이라는 것. 예컨대 2억원짜리 아파트라면 지분(51%)만큼, 즉 1억200만원만 내면 된다는 것이다. 나머지 49%(9,800만원)의 분양가는 투자자가 낸다.
실수요자는 전매제한기간이 끝나면 언제든 투자자의 동의 없이 자유롭게 집을 처분할 수 있으며 보유기간 중 제3자에게 세를 놓을 수도 있다.
대신 투자자는 실수요자와는 달리 전매제한을 받지 않고 지분을 자유롭게 시장에서 팔 수 있다. 최 위원은 “투자자 자격은 두지 않는다는 방침”이라고 밝혀 연기금 등 전략적 투자자 외에 개인도 자유롭게 펀드 등에 가입해 투자할 수 있을 것으로 보인다.
저렴한 값에 실수요자에게 주택을 공급해주면서 동시에 시중의 유동자금을 공공택지 아파트 재원으로 활용하는 이중의 효과를 기대할 수 있다는 것이다.
집을 처분할 때의 수익 역시 실수요자와 투자자가 지분에 따라 나누게 된다. 예컨대 집을 팔아 1억원의 시세차익이 생겼다면 실수요자가 5,100만원, 투자자가 4,900만원을 나눠 갖는 식이다.
인수위는 이를 위해 오는 6월까지 구체적 방안을 확정한 후 하반기 중 수도권 공공택지 내 전용 85㎡ 이하 분양 아파트를 대상으로 시범사업에 나설 계획이다.
인수위의 한 관계자는 “지분제 분양제도를 도입하면 주택사업자가 조기에 자금을 회수할 수 있기 때문에 환매조건부나 토지임대부와 달리 재정부담도 없다”고 설명했다.
하지만 인수위의 이 같은 방침은 자칫 공공택지 아파트를 사실상 투자 상품화하는 것이어서 논란이 예상된다.
업계 관계자는 “일부 인기 택지지구 아파트의 경우 대규모 자금이 몰릴 가능성이 높다”며 “서민을 위한 공공주택이 부동산 투자상품으로 변질될 우려가 크다”고 지적했다.
