이달부터 서울 강남구 등 투기지역내 부동산거래에 대해 양도소득세가 실거래가격으로 과세됨에 따라 국세청에 관련문의가 쇄도하고 있다. 국세청은 양도세 부과기준(과세표준)이 되는 양도차액을 산정할 때는 판 가격은 물론 취득가격도 실거래가격으로 산정하기 때문에 취득 당시의 아파트매매계약서 등 실거래가격을 입증할 자료가 첨부돼야 한다고 강조했다. 그러나 실거래가격을 입증하지 못할 경우 국세청이 정한 환산가격으로 과세하게 되는데 이 경우 세부담이 늘어날 수도 있다고 설명했다. 실거래가기준에 대해 과세내용을 소개한다.
◇실거래가격, 어떻게 입증하나=양도소득세를 신고할 때 거래금액이 적힌 아파트 매매계약서와 거래대금 영수증ㆍ무통장 입금증 등을 첨부하면 된다. 확인할 수 있는 자료가 없다면 거래상대방의 인감증명서를 첨부한 매매가격 확인서도 괜찮다. 국세청은 실거래가격으로 양도세를 신고하는 납세자에 대해서는 허위계약서작성 등의 수법으로 양도가격을 낮췄거나 취득가격을 높였는지 여부에 대해 철저히 검증하고 있다.
◇취득 당시 실거래가격을 입증 못하면 환산가격으로 산정=취득가격 역시 실거래가격 산정을 원칙으로 한다. 그러나 양도할 때는 계약서 등 근거자료가 있지만 오래 전에 취득했거나 상속받았다면 관련자료가 없을 수가 있다. 이런 경우에는 세무서가 취득가격을 직접 산정해 과세 표준을 확정한다. 우선적으로 취득 전후 3개월간 거래된 같은 아파트 매매가격을 적용한다. 매매사례가격이 없어 실거래가격 산정이 불가능하면 국세청이 정한 일정한 산식으로 계산한 환산가격이 기준이 된다. 환산취득가격은 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 뒤 양도 당시 실거래가격을 곱해 산정한다.
◇환산가격과 실거래가격간의 세부담의 차이는=만약 서울 강남구의 재건축 추진아파트를 10년 전부터 소유해 취득가격 입증자료가 없다면 어떻게 하는 것이 유리할까. 양도차액이 크면 클수록 세부담이 늘어나기 마련인데 일반적으로 기준시가가 많이 오를수록 환산 취득가격이 낮아져 세부담이 많아진다. 이에 따라 투기지역으로 지정된 서울 강남구 소재 아파트의 경우 지난 1년새 무려 3차례에 걸쳐 기준시가를 큰 폭으로 상향 조정했기 때문에 환산 취득가격을 적용할 경우 세부담이 크게 늘어날 수 있다.
국세청 관계자는 “최근의 기준시가는 예전에 비해 실거래가격 비율이 높아졌다”며 “투기지역내 아파트를 팔 때 취득 실거래가격이 확인되지 않으면 세부담이 증가할 수 있다”고 설명했다.
◇양도소득세 실거래가격 과세 대상
▲투기지역내 주택 (서울 강남구와 광명시,대전 유성구ㆍ서구, 천안시)
▲6억원 이상 고급 주택
▲1가구 3주택 보유자의 첫번째 매각 주택
▲취득후 1년 이내의 단기양도 주택
▲아파트 분양권
▲미등기 부동산
<권구찬기자 chans@sed.co.kr>
