'상가 권리금 보호 대책' 재개발·재건축은 왜 빠졌나

지난 24일 발표한 자영업자 보호 대책에서 재개발·재건축 상가 세입자 권리금에 대한 보호내용이 빠지면서 ''반쪽짜리''라는 비판이 제기된다. 서울 마포구 아현 재개발지구. /연합뉴스

600개 점포 성동구 재개발 180억이상 추가비용 불가피

사업성 좋은 송파 재건축도 20억여원 더 들어 비례율↓

재개발은 공공사업 성격에 권리금 약탈로 볼 수도 없어

정부가 상가 임차인의 권리금에 대한 법적 보호장치를 마련하기로 했지만 재개발·재건축 구역 내 상가 세입자는 대상에서 제외되면서 배경에 관심이 쏠리고 있다. 정부는 재개발이나 대규모 토지 매입이 이뤄지는 공익사업의 경우 영업손실 보상금을 지급하는 방향으로 이미 보호방안이 마련돼 있다고 밝히고 있지만 시장에서는 턱없이 부족하다는 반응이다. 특히 서승환 국토교통부 장관이 지난 2012년 교수 재직시절 칼럼을 통해 "(용산참사 이후) 권리금 문제를 입법화하겠다던 국회가 한 일은 '도시및주거환경정비법'을 손질해 영업손실 보상금 기준을 종전의 3개월에서 4개월로 늘린 것이 유일하다"고 비판했으면서도 막상 대책 마련에는 나서지 않았다는 지적이 제기된다.

◇정부, "재개발은 적법행위여서 '권리금 약탈' 아니다"=정부에서는 임대인에 의한 '권리금 약탈' 행위와 공공사업적 성격을 띠는 재개발을 구분해 접근해야 한다는 입장이다. 개인 간 임대차 과정에서 임대인의 우월적 지위를 이용한 권리금 약탈은 손해배상 청구 대상이 되지만 재개발이나 공익사업은 잘못을 저지른 것이 아니기 때문에 같은 상황으로 볼 수 없다는 의미다.

특히 임대인과 임차인 간 일대일 관계에서 비롯되는 일반적인 사례와 달리 재개발은 여러 명의 임차인을 대상으로 이뤄지기 때문에 한번에 권리금 보상이 이뤄진다면 재개발 사업성이 악화된다는 문제가 발생한다. 부동산시장 활성화 대책을 연이어 내놓고 있는 정부 입장에서는 부담스러울 수밖에 없는 대목이다.

국토부의 한 관계자는 "용산참사 때도 권리금 보상 방안을 찾기 위해 많은 고민을 했지만 결국 (해법을) 못 찾았다"며 "재개발 권리금을 완전 보장할 경우 사업을 할 수 있는 곳이 거의 없을 것"이라고 밝혔다.



◇재개발 사업성 얼마나 떨어지길래=실제로 재개발·재건축 사업에서 상가 권리금 보상이 법적으로 보장되면 수익성이 크게 떨어지게 된다. 예컨대 서울 서대문구 A 재개발 구역의 경우 현재 4개월간 영업손실을 보상해주는 기준을 적용해 영업손실 보상금으로 116억여원을 들였다. 하지만 통상 영업손실의 6개월 정도까지 인정하는 권리금까지 보상 대상으로 포함되면 170억여원의 추가 비용이 드는 것으로 추산됐다. A구역의 비례율은 88% 정도지만 권리금을 추가 보상할 경우 비례율이 83%로 뚝 떨어지게 된다.

상가 비중이 높은 재개발 구역의 경우 단순한 수익성 악화는 물론 아예 사업추진 자체가 어려워질 수도 있는 것으로 나타났다. 서울 성동구의 B 재개발 구역은 구역 내에 600여개의 점포가 포함돼 있는데 한 곳당 3,000만원(전국 평균 상가 권리금)씩의 권리금이 보상된다고 가정하면 180억원 이상의 추가 비용부담이 불가피해진다.

재건축 사업도 마찬가지다. 서울 송파구의 C 재건축 사업장의 경우 비례율이 100% 이상으로 비교적 사업성이 좋은 곳이지만 기존 아파트 상가 61곳에 대한 권리금(3,000만원)을 보상해주게 되면 20억여원의 추가 비용이 들어 사업성도 떨어지게 된다.

재개발 조합의 한 관계자는 "상가 권리금까지 보상하게 되면 부동산 경기 침체로 가뜩이나 침체된 재개발 사업은 추진이 어려워질 수 있다"며 "부동산 경기 활성화에도 걸림돌이 될 수밖에 없다"고 말했다.

◇보완대책은 없나=현재 재개발·재건축에 따른 상가 세입자 대책은 4개월분에 해당하는 휴업 손실액을 보상해주는 것이 유일하다. 이에 더해 국토부는 올 5월 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 개정을 통해 택지조성 등 공익사업으로 인해 영업장소를 바꿔야 하는 세입자도 4개월의 휴업 손실액을 보상 받는 한편 이전 후 매출 손실액의 일부를 지급 받을 수 있도록 했다.

반면 권리금에 대한 보상은 전무하다. 이는 일본의 경우 이전비용과 영업이익, 임차인의 정신적 부담, 개발이익까지 보상하도록 규정하고 있는 것과 대비된다.

민병두 새정치민주연합 의원실의 한 관계자는 "(재개발 상가 세입자의 권리금을) 100% 전부 보장해주지는 못한다고 하더라도 공론화 과정을 통해 일정 비율을 정해 도시정비법과 공익사업법 개정작업에 들어가야 한다"고 밝혔다.