Q: 최근 공인중개사 시험에 합격하고 중개업을 하려고 점포를 물색하다가 모 아파트 상가에 좋은 점포를 하나 발견했습니다. 그런데 그 상가건물 내에 이미 다른 중개업소가 한군데 영업을 하고 있고 들리는 소문에 의하면 그 중개업소 자리만 중개업소로서의 독점권이 있어 다른 점포에는 중개업소를 운영할 수 없다고 하네요. 상가 내 특정영업에 독점권이 발생할 수 있는지요. 있다면 그 근거는 무엇입니까.
A: 상가건물 내에 영업 중인 업종이 이미 있다고 해도 헌법의 영업자유의 원칙상 기존 업종을 할 수 있는 것이 원칙입니다. 그렇지만 상가건물을 이용하는 주민으로 하여금 다양한 상품과 서비스를 이용할 수 있도록 할 필요가 있다는 점, 출혈경쟁 방지를 통한 상인들간의 적절한 이윤보장이라는 현실적인 필요에서 같은 상가 내 동종업종이 금지되고 있습니다. 그 근거는 크게 두 가지입니다.
하나는 상가분양계약서상 특정한 점포에 특정한 업종을 지정하는 경우입니다. 분양계약서상 특정점포에 특정업종이 지정됐다면 향후 같은 상가건물 내에 점포를 소유하게 되는 사람이거나 임차하는 사람은 분양계약서에 정한 지정업종을 준수해야 할 의무가 있다고 판례상 해석되고 있습니다. 상가분양 과정에서 분양 당시에 정해진 지정업종을 준수하기로 약속한 것으로 볼 수 있다는 것입니다. 더구나 이런 약속은 분양 이후 상가점포 소유권을 취득한 사람이거나 임차한 사람 모두에게 그대로 이어진다고 판단되고 있습니다.
또 다른 근거는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)에서 정하는 관리규약에서 중복업종을 제한하는 경우입니다. 상가건물 내의 일정한 다수 소유자들이 건물관리의 필요에서 중복업종 문제를 관리규약을 통해 결의했다면 비록 이에 반대하는 사람이 있다고 하더라도 집합건물 전체라는 공동이익을 위해 다수의 결의를 준수해야 한다는 취지입니다. 다만 두 가지 근거 모두 법리가 복잡한 만큼 정확한 판단을 위해서는 전문가의 도움을 받을 필요가 있습니다.
/최광석 변호사
