용적률 상한 600%로 상향됐지만… 기부채납 비율도 올라 진통 예상

여의도 중층 아파트 단지 일대가 최고 50층 높이의 초고층 아파트와 오피스빌딩 등이 들어선 복합타운으로 개발하는 작업이 구체화되고 있다. 중층 아파트 단지로 이뤄진 여의도 일대 전경. /서울경제DB

여의도 일대 재건축 예정 아파트 단지들이 종 상향돼 최고 높이 50층 규모의 초고층 아파트와 오피스 등이 어우러진 고밀도 복합타운으로 변모하게 되면 한국의 종합금융중심지로의 여의도 개발계획이 어느 정도 마무리되게 된다. 이번 종 상향 대상은 11개 아파트단지로 여의도의 재건축 예정 중층아파트단지를 대부분 포함하고 있기 때문이다. 특히 주거시설에 대한 상한용적률이 600%까지 올라 사업성도 좋아지게 되면서 개발 속도를 낼 것으로 예상된다. 구역 내 신축되는 오피스 등 업무시설은 상한용적률 800%를 적용 받게 된다. 더구나 일반상업지역에서 진행되는 '도시환경정비사업'은 부지가 좁아 주상복합 형태의 아파트를 짓는 게 일반적이지만 여의도 전략정비구역은 면적이 넓어 주거시설과 업무시설을 아예 분리해 지을 수 있을 것으로 보인다. ◇토지 기부채납 비율이 관건=여의도 부동산업계는 이미 일반상업지역으로의 종 상향을 기정사실화하고 기부채납 비율 문제에 촉각을 곤두세우고 있다. 기존 25%의 기부채납 비율도 높아 불만이 많았는데 서울시가 이보다 3%포인트나 높은 토지 기부를 제시해왔기 때문이다. 기부채납비율이 올라가면 용적률이 상향돼도 높은 수익성을 기대하기 어렵다는 것이다. 예컨대 용적률이 정해져 있는 상태에서 기부채납비율만 상승하면 전체 건립 가능 가구 수가 줄어 분양면적이나 수익도 낮아지게 되기 때문이다. 이로 인해 서울시가 제시하고 있는 28%의 토지기부채납 비율이 확정된다면 공람공고 단계에서 주민들의 강력한 저항에 부딪히게 될 것이란 지적이 곳곳에서 나오고 있다. 여의도 J공인의 한 관계자는 "상업지역으로의 종 상향은 호재가 되겠지만 기부채납 비율이 높게 나온다면 조합설립 등 기본적인 절차도 밟기 어렵게 될 것"이라고 말했다. 일반상업지역으로 변경되는 것 자체를 달가워하지 않는 주민도 있다. 특히 실거주 목적의 소유자일수록 이런 성향이 강하다. 고층 아파트와 업무시설이 들어서면 인구 밀도가 높아져 주거 편의성이 오히려 낮아질 수 있다는 것이다. 이성래 광장아파트 추진위원장은 이에 대해 "최근 조합설립에 대한 주민동의율이 65%에 달할 정도로 높아져 기부채납 비율만 조정할 수 있다면 사업 추진에는 별다른 어려움이 없을 것"이라고 말했다. 기부채납이 사업 추진을 좌우하는 '키'가 될 수밖에 없다는 설명이다. ◇여의도 일대 거래시장 되살아날까=부동산업계는 종 상향이 이뤄져도 여의도 일대 재건축 아파트의 거래시장이 당장 활성화되기는 어려울 것으로 보고 있다. 부동산경기가 워낙 침체돼 있는데다가 기부채납 비율도 높아 구체적인 수익성 분석이 이뤄지기 전에는 투자 수요가 살아나기 쉽지 않을 것으로 전망되기 때문이다. 실제로 이 일대 아파트 값은 지난해 전략정비구역 지정 이후 반짝 상승세를 보였다가 올 들어 속절없이 떨어졌다. 서울시에 따르면 이미 추진위원회가 설립된 시범아파트 전용 79㎡형의 경우 지난 3월만해도 8억9,700만원에 거래됐지만 10월에는 이보다 1억6,000만원가량 하락한 7억3,500만원에 새 주인을 찾았다. 현재 시세는 7억~7억5,000만원선. 광장아파트 역시 3월 10억5,000만원에 거래됐던 전용 102㎡형이 최근에는 9억7,000만원선까지 떨어진 채 거의 매매가 이뤄지지 않고 있다. 여의도 B공인의 한 관계자는 "그나마 8ㆍ29부동산대책이 발표된 후에는 하락세가 진정되면서 매수문의가 조금씩 늘어나고 있다"며 "현재 집값이 바닥이라고 보는 사람이 많아 정비계획이 확정 발표되면 매매가도 서서히 오를 것"이라고 말했다.