분양가상한제 아파트 '전매제한 예외조항' 시행령 아직없어 시장혼란 우려

지난 9월부터 시행된 분양가상한제 아파트의 ‘전매제한 예외조항’에 대한 구체적인 시행령이 아직 마련되지 않아 시장의 혼란이 예상된다. 특히 전매제한 아파트를 매입할 예산 확보도 안된 것으로 드러났다. 24일 건설교통부와 대한주택공사에 따르면 8월 일부 개정된 주택법에서 분양가상한제 적용 아파트의 전매제한 예외 조항에 대해 ‘주택공사가 일괄적으로 우선 매입할 수 있다’는 포괄적인 규정만 있을 뿐 세부 시행 규칙에 대한 논의는 전혀 이뤄지지 않고 있다. ◇분양 대상자와 분양가격=분양가상한제가 적용된 전용 85㎡ 이하 아파트는 10년, 85㎡ 초과 아파트는 7년간 전매제한을 받는다. 하지만 해외나 다른 지역으로 이사를 하는 등 부득이한 경우에는 ‘전매제한 예외조항’을 적용해 주공에 이를 팔 수 있다. ‘최초 분양자가 불가피한 사유로 전매제한 기간 내에 아파트를 다시 환매할 경우 주택공사가 우선 매입할 수 있는 권한을 갖는다’는 규정에 의해서다. 주택공사는 공사가 매입한 주택은 즉시 입주자 모집공고를 내고 재분양할 방침이다. 하지만 이때 분양대상의 자격은 차치하더라도 분양가격에 대한 언급은 없다. 판교신도시의 예를 들어보자. 전매제한 기간이 10년인 판교신도시의 아파트를 1억원에 최초 분양받은 A씨는 불가피한 사유로 5년 만에 주택공사에 아파트를 환매했다. 이때 주택공사는 주변시세(3억원)와 상관없이 분양가에 시중 은행정기예금 금리(약 5%)만큼의 이자를 더해 1억2,500만원에 이 아파트를 매입하게 된다. 주택공사가 이 아파트를 매입가격인 1억2,500만원에 B씨에게 재분양할 때 B씨는 서류상 1억7,500만원의 시세차익을 누리는 결과가 되므로 특혜 논란이 불거질게 뻔하다. 반대로 시세 수준에서 분양가를 책정하게 될 때 주택공사가 “아파트 장사를 한다”는 비난을 피하기 어렵다. ◇전매제한 기간도 문제=주택공사가 매입한 판교신도시 아파트를 재분양받은 B씨의 전매제한 기간도 문제다. B씨는 판교신도시의 총 전매제한 기간인 10년 중 5년이 경과한 시점에서 아파트를 재분양받았기 때문에 남은 5년 동안만 전매제한이 적용되는지, 아니면 아파트를 재분양받은 시점부터 다시 10년 간 전매제한이 적용되는지도 모호하다. 또 주택공사는 “공공주택은 물론 민간주택에 대해서도 전매제한 기간 내에 우선 매입할 수 있는 권한은 있지만 의무사항은 아니다”고 밝히고 있다. 즉 주택공사가 매입을 거부할 경우 불가피한 사유로 전매제한 기간 내에 집을 팔아야 하는 최초 분양자는 주택공사에 ‘전매동의’만 받으면 제3자에게 되팔 수 있다는 게 주택공사의 설명이다. 하지만 주택공사가 어떤 조건하에서 우선 매입을 거부할 수 있는지 기준이 없다. 집값 하락기에 수도권 비인기지역에서 분양가 이하로 시세가 하락한 아파트에 대해 주택공사가 매입을 거부할 수도 있다는 얘기다. 이럴 경우 최초 분양자는 분양가 보전은 물론 은행 정기예금 금리만큼의 이자도 받을 수 없기 때문에 형평성 논란이 불거질 수 있다. ◇예산확보도 안돼=전매제한 아파트 매입시 필요 예산에 대한 고려도 전혀 없다. 주택공사와 건교부는 국민주택기금으로 예산집행이 가능하다는 입장이다. 하지만 건교부는 비축용 임대사업 등 예산확보가 어려울 때마다 국민주택기금을 끌어다 쓰면 된다고 밝히고 있어 충분한 계획 없이 졸속으로 정책을 추진하고 있다는 비난을 피할 수 없을 것으로 보인다. 현행 주택법이 규제에만 초점을 맞추고 사후 대책은 전혀 고려하지 않고 있다는 의미다. 함영진 부동산써브 실장은 “현행 정책은 시세차익 및 투기 방지를 위한 규제에만 급급해 있다”며 “향후 분양가상한제가 적용되는 주택이 본격적으로 시장에 등장했을 때 정책 혼란이 불가피하다”고 말했다.