Q= 아파트 1채와 구입한지 2년이 약간 지난 오피스텔 1실을 소유하고 있습니다. 주택은 3년 보유 및 2년 거주요건을 모두 채운 상태인데, 현재 상태에서 주택을 매도하면 오피스텔 때문에 양도세 비과세 혜택을 못 받을 수 도 있다고 하는데 어떻게 해야할지 궁금합니다.
A= 이러한 사례의 경우 오피스텔의 주택 수 포함여부에 따라 결론이 달라집니다. 오피스텔의 주택 수 포함여부는 실제 사용 용도에 따라 결정되는데, 소유주 또는 임차인이 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함되는 것이고 업무용으로 사용하면 주택 수에서 제외되는 것입니다.
종종 임차인이 주민등록전입만 하지 않으면 업무용으로 인정받을 수 있는 것으로 오해하고 있는 경우가 있는데, 사실관계 확인에 의해 실제로 거주용으로 사용한 것이 확인되면 양도세 추징문제가 발생하므로 이러한 편법은 사용하지 않는 것이 좋습니다.
이런 사례의 경우 2가지 경우로 나누어 처리방안을 고민하면 됩니다.
우선 오피스텔이 업무용으로 사용되는 경우라면 현재 상태에서 주택을 먼저 매도해도 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있으므로 걱정하실 게 없습니다.
반면 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다면 일시적 2주택 2년 유예기간이 지난 현재 상태에서 주택을 먼저 매도하면 양도세를 내야 합니다. 따라서 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 오피스텔의 사용용도를 주택 수에서 제외되는 업무용으로 전환한 후 주택을 매도하거나 이것이 어렵다면 주거용 오피스텔을 매도나 별도 세대원 증여 등을 통해 먼저 정리한 후 주택을 매도하셔야 합니다.
한편 최근 분양하고 있는 일부 오피스텔은 '주거형' 오피스텔이라는 말로 투자자를 현혹하는 경우가 있어 유의해야 합니다.
이런 오피스텔은 업무용 오피스텔이지만 주거 용도로 쓰일 수 있다는 의미인데, 세무법상 용어인 '주거용'이란 말을 쓰지 못하니 '주거형'이라고 하는 것입니다. '주거용'이든 '주거형'이든 주택의 용도로 사용하면 1가구 2주택 중과를 피할 수 없습니다.
