판교 신도시의 중대형 아파트에 대해 채권입찰제가 도입되면 양도차익을 어떻게 계산해 과세하는지에 대한 문의가 늘고 있다. 채권입찰제가 적용되는 아파트는 채권액이 경비로 인정돼 공제되기 때문에 양도소득세 부담이 크지 않다. 하지만 금융기관을 통해 매각한 채권만 경비로 인정받을 수 있는 만큼 채권은 반드시 은행이나 증권회사에 매각해야 한다는 것을 기억해야 한다.
예를 들어 5억원에 판교 중대형 아파트를 분양받았다고 가정하자. 정부 발표대로라면 인근 아파트의 같은 평형이 8억원일 경우 차액(3억원)의 70%인 2억1,000만원이 채권 매입액이 된다. 이때 채권할인율 50%를 적용하면 1억500만원을 필요경비로 인정받을 수 있다.
필요경비란 공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 취득세, 등록세, 이사비용, 수리비용(일부) 등 매입하고 입주하면서 들어간 모든 비용을 말한다. 실거래가 신고시에는 실제 들어간 경비에 대한 증빙서류만 잘 제출하면 인정받을 수 있다.
따라서 훗날 이 아파트를 10억원(양도가액)에 판다고 가정하면 5억원(취득가액)을 뺀 후 남은 5억원(양도차익)에서 필요경비를 제외할 때 채권 매입액(1억500만원)도 함께 공제받을 수 있게 된다.
그만큼 양도세 부담이 줄어드는 것이다. 필요경비를 빼고 산출한 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 나오고, 여기에서 양도소득기본공제를 빼면 나오는 양도소득 과세표준에 세율을 곱하면 내야 할 양도소득세가 산출된다.
다만 주의할 점은 채권을 중도에 할인받을 경우 반드시 은행ㆍ증권사 등 금융기관에 파는 것만 인정받을 수 있다는 것. 증권거래법ㆍ은행법에 따라 양도자산의 필요경비로 인정받기 위해서는 금융기관에 매각해야 하기 때문이다.
즉 기타 일반 깡으로 할인을 받으면 인정받을 수 없게 되고, 결국 필요경비로도 인정받지 못해 양도소득세 부담을 줄일 수 없다.
실제 지난 90년대 초 채권입찰제를 시행했던 분당 신도시 아파트 주민들도 채권을 깡으로 매도했다가 필요경비로 인정받을 수 없다는 것을 뒤늦게 알고 자신의 채권을 되찾기 위해 동분서주했던 경험이 있다.
물론 매입한 채권을 할인받지 않고 만기 시점까지 보유하고 있다면 해당사항이 없고 만기금액을 돌려받으면 된다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 “채권을 중도에 할인받는 경우 매각차손으로 인정돼 양도자산 외 필요경비로 인정받을 수 있지만 금융권에 판 것이 아니라면 필요경비 인정이 어려운 만큼 반드시 은행이나 증권회사를 통해 매각해야 한다”고 말했다.
