9억넘는 주택 취득·등록세 감면 없어져…연내 잔금내야 혜택

내년부터는 9억원 이상 주택을 취득할 때 취·등록세 감면혜택을 받지 못하는 등 부동산 관련 세제가 바뀌는 만큼 이를 꼼꼼히 챙겨야 할 것으로 보인다. 고가 아파트가 몰려 있는 서울 송파구 잠실 일대 전경.

서초3동 현대 트라움 하우스

남산 리젠트 빌

집을 사고 팔 때 가장 신경 써야 하는 부분이 바로 세금이다. 똑같은 집을 사거나 팔아도짧은 시기에 법이 바뀌며 많게는 수천 만원의 세금이 늘거나 줄어든다. 내년에는 부동산 세금 관련 제도가 크게 많이 바뀌는 것은 아니다. 그러나 고가주택을 살 때 취득세가 많아지거나, 다주택자들의 전세보증금에 소득세가 부과되는 등 부동산 시장에 영향을 끼칠 변수도 적지 않다. 세금과 직결된 문제는 아니지만 총부채상환비율(DTI)규제 완화가 연장될지 여부도 초미의 관심사다. 이에 따라 주택 수요자들은 내년 부동산 시장에서 바뀌는 제도나 변수들을 미리 숙지하는 것이 중요하다. 올 하반기 부동산 시장이 거래 증가와 함께 일부 회복세를 보이는 것은 사실이지만 아직까지 상승장으로 판단하기 어렵고 지역별, 상품별 변동성은 오히려 커지고 있다. ◇고가 주택 내년부터 취득세 감면 혜택 사라져= 최근 9억원 초과 고가주택을 계약했다면 다소 무리를 해서라도 올해 안에 잔금을 치르는 것이 좋다. 올해 말 일몰 종료가 예정되어 있던 주택 취ㆍ등록세 50%감면(세율 4%→2%) 혜택이 내년까지 1년간 연장되지만 내년부터는 9억원 이하 1주택자에 한해서만 적용되기 때문이다. 그 동안은 이 혜택이 모든 주택 거래에 일률적으로 적용돼 왔다. 그러나 내년에는 취득가액 9억원을 초과하는 고가주택과 다주택 보유자에게는 이 혜택이 적용되지 않는다. 이 때문에 올해 9억원을 초과하는 주택을 구입했거나 주택 구입으로 2주택 이상이 된 이들은 이번 연말까지 잔금 지급을 완료해야 취ㆍ등록세 50% 감면 혜택을 받을 수 있다. 단 올해 안에 잔금 지급을 완료할 경우, 등기는 내년에 해도 무방하다. 취ㆍ등록세 감면 기준이 되는 주택가격은 취득 당시 금액이다. 그러나 신고한 금액이 9억원 이하인 경우라도 공시가격이 9억원을 초과하는 경우에는 감면대상에서 제외된다. 고가주택 시장에서 취ㆍ등록세 감면 혜택이 사라짐에 따라 당장 강남 재건축 시장이 영향을 받을 전망이다. 올해까지는 10억원짜리 주택을 샀다면 취ㆍ등록세를 2,000만원만 내면 됐지만 내년부터는 4,000만원으로 두배가 늘어난다. 이와 함께 내년부터 현재의 취득세(세율 2%)와 등록세(2%)가 내년에 취득세(4%)로 통합된다. 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고ㆍ납부해야 한다. 주택 취득 후 30일 이내에 등기하는 경우 등기시에 취득세액의 50%만 납부하고, 잔금을 60일 이내에 분할 납부할 수도 있다. ◇3주택자는 전세보증금에도 소득세 부과= 정부는 다주택자가 전세를 통해 얻는 임대보증금에 대해 내년부터 소득세를 매기기로 했다. 주택 월세 임대 및 상가 임대에 과세되는 것과 형평성을 맞추기 위해서다. 정부는 다만 2주택자까지 이를 적용할 경우 전세난을 부추길 수 있다는 판단에 따라 3주택자 이상 다주택자의 가운데 전세보증금 합계액이 3억원 이상인 경우로 과세범위를 한정하기로 했다. 3주택자라 하더라도 총 전세보증금의 합계가 3억원 이하라면 세금을 매기지 않겠다는 것이다. 3억원이 초과하는 경우, 정부는 전세보증금 합계액에서 일단 3억원을 공제하고, 나머지 금액의 60%에 '1년만기 정기예금 이자율'을 곱한 금액을 과세소득으로 산정해 세금을 부과한다. 재정부의 한 관계자는 "총 전세보증금이 5억원이라면 3억원을 공제한 나머지 금액 2억원의 60%인 1억2,000만원에 1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 금액이 과세소득이 된다"고 말했다. 다만 이중과세를 막기 위해 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액이나 주식투자를 통해 받은 배당금은 과세소득에서 빼기로 했다. 은행 이자 등에 대해서는 이미 소득세가 부과되기 때문이다. 지난해 기준 전국의 3주택 이상 보유자는 16만 5,000가구가 되는 것으로 추정된다 ◇다운계약서, 업계약서 쓰면 큰코다친다= 내년 7월 1일부터는 주택 거래시 양도소득세 등 세금부담을 줄일 목적으로 허위계약서를 작성했다가 적발될 경우 향후에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 금액이 줄어드는 등 강력한 제제를 받게 된다. 정부가 현행 양도세 비과세ㆍ감면 적용배제 조항에 '허위계약서 작성 항목'을 추가해 허위계약서를 작성한 전력이 있으면 양도세 비과세 혜택을 축소하기로 했기 때문이다. 허위계약서는 주택 거래 과정에서 양도세, 취득세 등을 줄일 목적으로 계약서상 거래가격을 내리거나(다운계약서) 올려(업계약서) 작성하는 것을 말한다. 재정부 관계자는 "허위로 신고한 금액이 1억원이라면 나중에 적발이 될 경우 이 금액에 대한 세액만큼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다"고 말했다. 이에 따라 전문가들은 내년부터는 거래 상대방이 허위계약서를 요구하더라도 이들 수용해선 안 된다고 조언하고 있다. 김종필 세무사는 "실제 부동산 시장에서 양도세를 줄이고 거래를 원활히 진행하기 위해다운계약서나 업계약서 작성이 성행했지만, 앞으로는 향후 비과세 혜택이 사라질 수 있다는 것을 반드시 유념해야 한다"고 말했다.