Q:철거가옥에 대한 입주권 투자를 고려하고 있습니다. 위험하다는 소문은 들었지만 투자수익이 매우 높다고 하는데 법적으로는 어떤 점을 고려해야 합니까?
A:입주권 거래는 투자 위험성이 매우 높습니다. 입주권에 대해서는 ‘서울특별시 철거민등에대한 국민주택특별공급규칙’(이하, 규칙)에서 상세히 규정하고 있는데, 규칙 제5조 1항에 따르면 기본적으로 사업시행 인가고시일 당시 주거용건물의 소유자만을 특별공급대상자로 정하고 있고 규칙 제15조에서는 이러한 입주대상자격의 양도 또는 이전을 금지하고 있습니다.
따라서 사업시행고시일 현재 입주대상자격이 결정된 상태에서 입주대상자격을 거래하는 것은 불법입니다. 불법거래에 관여하면 주택법 제39조에 따라 형사처벌 될 뿐 아니라, 심지어는 확정된 입주자격이나 공급 받은 주택마저 잃을 수 있습니다. 이뿐 아니라 거래가 불법이기 때문에 입주권을 판 사람으로부터 여러 가지 명목으로 추가적인 금전요구에 계속 시달릴 가능성도 높습니다.
반면 사업시행인가고시일 이전의 주택거래는 불법이라고는 할 수 없지만, 아파트를 분양 받는 특별공급대상자로서의 자격은 원칙적으로 사업시행인가고시일을 기준으로 한다는 점에서, 그 전에는 거래대상주택이 특별공급대상이 되는 주택으로 결정될지 여부가 불확실해 위험합니다. 입주권을 기대하고 주택을 취득했지만 장기간 사업시행이 되지 않아 입주권 자체를 받지 못하고, 기대했던 입주지역에 배정되지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.
또한 입주권을 기대하고 거래하는 대부분의 노후주택은 비록 서류상으로는 원주민 앞으로 등기명의가 남아 있다고 하더라도 실제로는 이미 전문 부동산중개업자를 통해 ‘프리미엄’이라는 명목으로 상당한 웃돈이 붙어서 수 차례 전매된 경우가 많아 투자가치가 별로 없는 경우가 많습니다. 이 같은 위험성을 고려한다면, 불법거래 여부를 떠나 입주권을 기대하고 노후주택을 구입하는 것은 투자수익 면에서 합리적이지 못할 수도 있습니다.
