Q.저는 지난해 10월 1가구 1주택(10년 이상 보유 및 거주) 상태에서 향후 거주할 목적으로 재건축주택 조합원으로부터 입주권(2007년 3월 입주 예정)을 취득했습니다. 지난 연말 국회를 통과한 부동산 관련 법안 중 입주권을 주택으로 간주하는 내용이 포함되어 있는 것으로 아는데 저도 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 경우 1가구 2주택의 양도로 보고 50% 세율로 양도세를 내야 합니까.
A.입주권을 주택으로 간주하는 것은 다음 2가지 경우에 한정됩니다. 첫째, 2006년 1월 1일 이후 최초로 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 주택재개발(또는 재건축)사업의 관리처분계획이 인가된 입주권이 해당되고, 둘째, 2005년 12월 31일 이전에 주택재개발(또는 재건축)사업의 관리처분계획이 인가된 입주권에 대해서는 2006년 1월 1일 이후에 재건축(재개발)주택 조합원으로부터 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 입주권에 한합니다. 따라서, 재건축(또는 재개발)이 아닌 일반 아파트의 입주권이거나, 재건축(재개발) 주택이라 하더라도 조합원으로부터의 취득이 아닌 일반 분양을 받게 된다면 주택으로 간주되지 않습니다.
이 사례에서는 지난해 조합원으로부터 취득한 입주권이기 때문에 주택으로 간주하지 않습니다. 그러므로 종전 규정에 의해 재건축주택이 완공된 후 1년 이내에만 기존 보유 주택을 양도하게 되면 1가구 1주택 비과세(6억원까지만 비과세) 혜택을 볼 수 있습니다.
만약 위 사례에서 2006년 1월 1일 이후에 조합원 입주권을 취득해 주택으로 간주된다면 다음의 경우에만 기존주택 양도시 1가구 1주택 비과세를 적용 받습니다. 첫째, 입주권 취득후 1년 이내 기존 주택을 양도하는 경우입니다. 둘째, ① 기존 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖출 것 ② 재건축(또는 재개발)주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 기존 주택을 양도할 것 ③ 재건축(또는 재개발)주택 완공 후 1년 이내 재건축(또는 재개발)주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주할 것, 이렇게 3가지 요건을 모두 충족하는 경우입니다. 다만, 취학ㆍ근무상 형편ㆍ질병요양 등의 사유로 세대원 일부가 완공된 재건축(또는 재개발)주택으로 이사하지 않더라도 ③번 요건을 충족한 것으로 봅니다.
신한은행 PB센터 박상철 세무사
