Q: 전 최근 서울 구로구에 상가분양을 2억원에 받았는데, 계약금 2,000만원은 실지급하고 중도금 두 번은 대출을 받아서 지급했습니다. 단기전매를 목적으로 분양을 받은 것지만 지금까지 계속 전매가 되지 않고 있으며 더 이상 희망도 없어보입니다. 계약금만 포기하고 해약하려고 하는데, 분양회사는 해약이 안 된다고 하네요. 계약금을 포기해도 해약이 불가능한 것인가요?
A: 상대방 동의 없이 일방적으로 계약금 상당을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 권리를 ‘해약(解約)권’이라고 하는데, 해약은 무조건 가능한 것이 아니라 일정한 시기적인 제한이 있습니다.
민법 제565조는 그 시기를 ‘이행에 착수하기 이전까지’로 규정하고 있습니다. 이는 중도금지급약정일(만약 중도금약정이 없다면 잔금지급약정일) 이전으로 해석하는 것이 일반적입니다. 따라서 중도금지급약정일 이후에는 상대방과의 합의(동의) 없이는 계약금을 포기하더라도 임의로 해약하지 못합니다.
즉 계약에 구속되어 계약을 지켜야 될 의무를 어쩔 수 없이 부담하게 되는 것입니다. 대출을 통해 중도금을 납부했다고 하더라도 분양회사와의 관계에서는 중도금이 수수된 것이 분명하다는 점에서 중도금이 대출을 통해 지급되었다는 것 역시 해약가능 여부를 판단함에 있어서는 별다른 차이가 없습니다.
하지만 일반적으로 사람들은 계약금만 포기하면 ‘언제든지’ 상대방 동의 없이 임의로 계약에서 벗어날 수 있는 것으로 오해하는 경향이 있습니다. 그 이유는 계약유지를 고집해서 소송을 하기 보다는 계약금 정도만 몰수하고 계약을 정리하는 지금까지의 관례 때문입니다.
재판에서도 계약을 진행하는 것이 계약금 정도만을 몰수하는 것보다는 훨씬 유리하다고 판단되면 계약금을 몰수하는 정도로 사태가 마무리될 수 없습니다. 더구나 이런 갈등은 지금처럼 부동산시장이 불황일 경우에 더 자주 나타납니다.
경기가 호황일 때는 계약체결 이후 부동산자산가치가 하락하지 않을 가능성이 높아 손해보지 않을 가능성이 크지만, 경기가 불황일 경우는 계약 당시보다 부동산자산가치가 하락했기 때문에 계약금만 받고 해당 부동산을 떠안는 것은 매도인에게 상당히 손해일 수 있기 때문입니다.
최광석 변호사
