정부의 개발이익환수제도가 사실상 임대주택활성화 대책 수준으로 전락했다.
정부는 늘어난 용적률의 25%를 임대주택 용으로 환수하는 대신 표준건축비를 기준으로 이를 보상하기로 함에 따라 조합원 1가구 당 환수비용은 사실상 1,000만원 미만에 그칠 것으로 분석됐기 때문이다. 이는 재건축 사업수익성을 떨어뜨려 투기심리를 잡겠다던 당초의 정책 취지가 한참 후퇴한 것으로 평가된다.
또한 이미 사업승인을 받은 재건축아파트에 대해 이번 제도를 소급적용하기로 한 방침은 이미 아파트 동ㆍ호수 추첨 등이 끝난 기존 재건축조합 들에게 일대 혼선을 야기할 것으로 보인다.
◇개발이익 환수 효과 미미= 당초 인센티브 용적률이 제공되지 않고, 임대아파트를 정부가 매입하지 않을 경우 서울ㆍ수도권의 주요 재건축단지 조합원들은 가구 당 최고 1억원 안팎 가량의 사업비용을 추가로 물어야 할 것으로 예상됐다.
하지만 정부의 이번 결정대로 환수한 만큼의 용적률을 인센티브로 돌려준다면 사실상 조합원은 임대주택건축에 드는 건축비만큼만 추가로 더 물면 된다. 그나마 이 임대주택도 관할 지방자치단체에서 표준건축비(일반 건축시세의 80%선)를 기준으로 매입을 해주기로 했기 때문에 사실상 조합은 임대주택건축비의 20% 정도만을 부담하는데 그치는 셈이다.
서울 송파구 잠실주공5단지를 기준으로 분석할 경우 증가된 25%의 용적률(면적 환산 시 2만7,400만평)에 임대아파트를 지을 경우 예상되는 실제 건축비용은 767억2,000만원(평당 280만원 기준)으로 추정된다. 이를 정부가 표준건축비(평당 222만5,000원)를 기준으로 매입한다면 사실상 해당 조합에 609억6,500만원을 보상해주는 것이 되므로 결과적으로 조합이 부담하는 최종 비용은 그 차액인 157억5,500만원에 불과하다. 이 아파트의 조합원이 3,900가구인 점을 감안하면 가구 당 평균 추가비용은 403만9,000여원에 그치는 셈이다.
이에 대해 건설교통부의 관계자는 “건축비만을 따진다면 개발이익환수 금액은 많지 않지만 이번 방안이 적용되면 재건축조합원 들은 평균 2~3평의 대지지분이 줄어들게 되므로 실질적으로는 4,000만~6,000만원가량의 비용을 더 물게 되는 셈”이라고 말했다.
◇사업승인 아파트 소급적용은 일대 혼란 우려= 사업승인을 받은 재건축단지에도 이 제도를 소급적용 하겠다는 방안은 재건축업계에 일대 혼란을 야기할 것으로 보인다.
이 방안은 사업승인 재건축단지에는 인센티브 용적률을 주지 않고 증가 용적률의 10%를 임대주택으로 환수하겠다는 것이다. 하지만 사업승인을 받은 재건축단지는 대부분 동ㆍ호수 추첨을 통해 조합원에게 배정될 아파트가 결정된 상황이다. 또 건립가구수가 늘어나지 않아 일반분양물량이 없는 ‘1대1 재건축 단지’의 경우 용적률 10% 만큼을 임대주택으로 환수하기 위해선 불가피하게 조합원 물량을 줄일 수밖에 없어 일부 조합원들이 집을 배정 받지 못하는 사례도 우려된다.
이에 대해 건교부의 담당자는 “1대 1 재건축 단지의 경우 지난해 9ㆍ5주택시장안정대책 이후 평형 증가가 사실상 어려워졌기 때문에 해당 지자체가 환수할 여분의 용적률이 남아있다”며 “이는 가구수로 따질 때 아파트 1~2채에 불과할 것이므로 큰 염려는 없다”고 말했다.
◇주택업계는 한시름 덜어= 정부의 이 같은 방침에 대해 주택업계 관계자들은 주택공급 차질이 빚어질 우기를 넘겼다면 한시름 놓는 분위기다. 김호영 현대건설 건축사업본부장은 “정부가 환수한 만큼의 용적률을 인센티브로 돌려준다면 주택업계로서도 큰 부담을 덜게 된다”고 말했다. 다면 재건축에 대한 중복규제 완화는 추가로 고려돼야 한다는 게 업계 관계자들의 조언이다. 재건축시 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한다면 굳이 서민용 아파트를 짓도록 강제하는 소형평형의무비율까지 함께 적용할 필요가 없다는 것이다.
