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아파트 단지 내 상가는 배후수요가 풍부하고 독점 상권이 형성된다는 점에서 유리하지만 경쟁입찰로 진행되는 만큼 경쟁이 과열되면 입찰액이 높아질 수 있다는 단점이 있다. 이 때문에 전문가들은 단지 내 상가 투자에서 가장 중요한 점은 입찰 금액을 결정하는 것이라고 입을 모은다.
우선 적당한 낙찰가를 산정하기 위해서는 입찰에 참여하는 상가의 예상 수익률을 미리 정해둬야 한다. 대체로 상가 수익률이 7% 안팎이면 수익성이 좋다고 평가받기 때문에 입찰 금액도 이 정도의 수익을 낼 수 있는 선으로 상한선을 정해 놓아야 한다.
수익률은 입찰 상가와 비슷한 규모로 이전에 분양해 상권이 형성된 아파트 상가를 대상으로 분석하면 된다. 임대 아파트인지 공공 아파트인지, 민간 아파트인지를 우선 파악해야 한다. 그리고 평형 분포도 비슷하면 금상첨화다. 임대 아파트에 거주하는 사람과 분양 아파트에 거주하는 사람의 경제적 능력과 소비행태가 다르고 소형과 중형 아파트 거주자도 차이가 있기 때문이다. 하지만 인근 근린상가와 비교하는 것은 금물이다. 근린상가의 경우 단지 내 상가보다 배후수요가 더 크고 임대료나 보증금도 더 높게 형성되기 때문이다.
분석 대상 아파트를 선정했으면 여러 군데의 공인중개사무소에 들러 보증금과 임대료 수준을 파악해야 한다. 이때 입점이 가능한 업종별로 세분화해 조사할 필요가 있다. 단지 내 상가에 필수적으로 들어오는 슈퍼마켓과 중개업소, 세탁소 등이 대표성을 가지긴 하지만 이들 업종 이외의 다른 업종이 입점할 수 있기 때문에 여러 사례를 파악해 두는 편이 좋다.
입찰 상한선도 정해둬야 한다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공 아파트 단지 내 상가 입찰은 전자입찰 형식이지만 아직 민간 아파트 중에서는 현장 입찰도 많다. 미디어를 통해 해당 단지 내 상가에 대한 관심 정도도 파악할 수 있고 현장에서도 입찰 분위기를 파악할 수 있기 때문에 자칫 분위기에 휩쓸려 예상 입찰금액보다 훨씬 높은 금액을 써낼 수도 있다는 점을 주의해야 한다.
상가 정보업체의 한 관계자는 "우선 낙찰을 받고 보자는 분위기에 편승하면 낙찰 뒤 수익률이 급감할 수 있다"며 "상가의 경우 시세차익이 없는 것은 아니지만 기본이 수익형 부동산인 만큼 전략적으로 접근할 필요가 있다"고 설명했다.
