[키워드로 본 2008 부동산] 재건축ㆍ재개발의 굴욕
고점대비 최고30% '날개없는 추락'"개포·가락·은마·잠실5단지등 9월 금융위기로 직격탄"용적률 상향·강남3구 투기지역 해제 가능성엔 기대감재개발·뉴타운도 급락… "경기회복 없인 하락세 지속"
고광본 기자 kbgo@sed.co.kr
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‘재건축ㆍ재개발의 굴욕.’
강남 개포주공아파트와 용산 한남뉴타운에서 부동산 중개업소를 같이 운영하는 L씨(50)가 올해 재건축과 재개발시장을 한마디로 표현한 말이다.
◇재건축 ‘추락하는 것은 날개가 없다?’= ‘정권 출범 전 반짝 상승→2ㆍ4분기까지 실망매물 대거 출현→금융위기 본격화된 9월부터 급락’. 재건축 시장의 올해 흐름이다.
윤준 KRA부동산아카데미대표는 “이명박 대통령이 당선되고 4월 총선에서 한나라당이 절대 의석을 차지하면서 재건축시장에서 기대감이 커졌다가 규제완화가 늦게 시작되면서 실망매물이 쌓이고 9월에는 금융위기라는 직격탄을 맞았다”고 말했다.
이에 따라 개포주공ㆍ가락 시영, 은마, 잠실주공5단지 등 재건축 추진 단지들은 2006년 말 고점에 비해 15~30%가량 하락했다. 국토부 실거래가 통계에 따르면 가락시영 2단지 전용 45㎡의 경우 2006년 말 6억7,000만원에서 최근 4억5,000만원 이하로 떨어졌다. 특히 거래가 사실상 실종되며 개포주공1단지의 경우 2006년 10~11월 83건이 거래됐으나 올 10~11월에는 단 4건에 그쳤다.
이는 경제침체 심화로 인해 매수심리는 꽁꽁 얼어붙은 반면 매도세는 늘고 있기 때문이다. 3ㆍ4분기부터 시작된 재건축시장의 잇따른 규제완화 효과도 전혀 빛을 발하지 못하고 있다. 임달호 현도컨설팅 대표는 “ 재건축 시장에선 완전히 매수자 우위시장이 펼쳐지고 있다”며 “경기 회복에 대한 시그널이 있기 전에는 하락세가 지속적으로 이어질 확률이 높다”고 말했다.
다만 시장에서는 국토부가 이달 중 재건축 용적률 상향 관련 법을 국회에 제출하고, 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남3구의 투기지역 해제를 추진하고 있다는 점에서 하락 속도는 완만해질 것이라는 기대감도 나오고 있다. 이정찬 부동산이마트연구소 대표는 “규제도 거의 다 풀리게 됐고 경기진작 차원에서 유동성도 많이 풀리고 있고 금리도 내려갈 것”라며 “내년 하반기 이후 재건축시장도 회복세를 보일 가능성이 있다”고 내다봤다.
◇재개발ㆍ뉴타운도 7월 이후 거품 꺼져= 최근 3~4년간 상승한 재개발ㆍ뉴타운시장은 올 5~6월까지만 해도 강한 상승흐름을 보였으나 경제침체의 유탄을 피하지 못하고 하락세로 돌아섰다.
봄까지만 해도 강북 재개발시장에서는 과열양상이 빚어지며 용산과 뚝섬 등 유망지역은 물론 남영동, 화곡동, 창동 등 소위 4차뉴타운 후보지와 재개발 기본계획에 신규로 편입된 노후주택촌을 중심으로 지분값이 거침없이 올랐다. 서울은 물론 인천, 수원, 오산 등 수도권 전반적으로 지분쪼개기도 기승을 부렸다. 특히 4월 총선을 앞두고 뉴타운 후보지로 거론되는 곳 등에서는 후보들의 개발공약까지 가세하며 일부‘묻지마 투자’양상마저 빚어졌다.
그러나 재개발 후보지나 뉴타운 등에서 올 봄 꼭지점에 투자한 사람들은 7월 이후 가격이 15~30%나 떨어지며 낭패를 보고 있다. 뉴타운 대장주로 꼽히는 한남뉴타운의 지분값도 2006년 말 고점보다 최고 30%나 하락했으나 거래가 거의 없는 실정이다. 지분쪼개기가 성행했던 김포, 오산 등 수도권 시장도 얼어붙어 대지지분 20㎡ 짜리 방 2개 다세대가 올 봄 7,000만~8,000만원으로 작년 동기보다 갑절이나 올랐다가 지금은 5,000만원대에도 팔리지 않고 있다.
이정찬 부동산이마트연구소 대표는 “도심재개발도 기대감이 너무 컸다가 일부 거품이 꺼지는 양상”이라며 “재건축처럼 경기회복세가 가시화되기 전까지는 약세가 이어질 확률이 높다”고 말했다.
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