양도세 비과세 거주요건 폐지됐다지만… 입주권에 투자한 조합원은 혜택 못받아

직장인 이모(41)씨는 지난 2008년 초 흑석뉴타운의 한 재개발구역에서 109㎡형 새 아파트에 들어갈 수 있는 조합원입주권(조합원 자격으로 아파트를 배정 받을 수 있는 권리)을 매입했다. 현재 투자금 대비 5,000만원가량 차익을 남길 수 있다고 판단한 그는 최근 인근 중개업소에서 매도 의뢰를 했다가 실망스러운 소식을 들었다. 조합원입주권은 이번 양도세 감면 요건 완화 정책에 해당되지 않는다는 것이다. 이씨는 "조합원입주권을 매입한 지 3년이 넘었는데 양도세 감면은 받지 못한다니 억울하다"고 했다. 재개발 지분 투자에서 지분 매입 시점에 따라 양도세 감면혜택 적용 여부가 달라져 투자자들의 주의가 요구된다는 지적이 나오고 있다. 일부 재개발 투자자는 ▦1가구 ▦9억원 이하 ▦3년 보유 등 이번에 완화된 양도세 감면 요건을 모두 갖추고도 세금을 고스란히 다 내야 하기 때문이다. 부동산 전문가들은 이에 따라 "재개발 시장은 이번 대책에서 소외된 면이 없지 않다"며 "양도세 감면 여부 등을 꼼꼼히 따진 후 투자에 나서야 한다"고 지적하고 있다. 3일 부동산업계에 따르면 조합원입주권이 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 이유는 입주권에 투자해 조합원 자격을 얻은 사람은 '승계조합원'으로 분류되기 때문이다. 일반적으로 관리처분 이전에 지분을 매입하면 '원조합원'이 되고 관리처분 이후 철거공사가 시작된 후에 투자한 사람은 승계조합원이 된다. 이 승계조합원들은 입주권 매입 시기와 관계없이 아파트가 완공돼 입주를 시작한 날부터 보유기간이 계산된다. 입주권 상태에서는 아무리 오래 물건을 가지고 있었다 해도 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 셈이다. 반면 관리처분 이전에 지분을 사놓은 사람은 매입 시점부터 보유기간 계산이 시작된다. 예를 들어 지난 2008년 5월 관리처분이 이뤄진 재개발 A구역이 있다고 가정할 경우 같은 해 4월 이곳의 지분을 산 사람은 보유기간이 3년으로 인정되지만 그해 6월 입주권을 구입한 사람은 보유기간이 '0'이 되는 것이다. 김종필 세무사는 "실거주를 원하는 사람이라면 어느 정도 분담금 등이 결정된 관리처분 이후 조합원입주권을 사는 게 유리하지만 아파트 완공 즈음에 물건을 되팔아 시세차익을 보고 싶다면 관리처분 이전에 투자해 원조합원 지위를 획득하는 게 세금 상 유리하다"고 말했다.