오피스텔, 역세권 인근등 선별투자 해볼만

‘오피스텔 투자 괜찮을까.’ 인천 송도 오피스텔인 ‘코오롱 더 프라우’의 청약과열을 계기로 오피스텔 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 분양가상한제와 대출규제 등 아파트에 대한 규제는 강화된 반면, 바닥난방 허용기준 확대 등으로 주거용 오피스텔에 대한 규제는 오히려 완화돼 투자자금이 오피스텔쪽으로 이동하고 있는 것. 전문가들은 유망 주상복합내 오피스텔이나 대규모 업무단지 또는 초역세권 인근 오피스텔 등에 대한 선별적 투자는 시세차익이나 임대수익 측면에서 충분히 투자가치가 있다고 보고 있다. 하지만 오피스텔의 경우 시세가 분양가 밑으로 떨어지는 경우도 많아 아직 투자의 우선순위에 두기는 무리가 있다는 지적도 많다. ◇규제완화 등으로 투자대상 주목=최근 청약과열로 유명해진 코오롱건설의 송도국제도시 더 프라우 오피스텔 청약에 ‘6조원’에 달하는 부동자금이 몰렸었다. 시중부동자금 추정액이 500조원 가량이니 그 중 1% 이상이 몰린 셈이다. 전문가들은 최근 정부의 규제로 아파트값 상승률이 약보합세를 보이면서 상대적으로 오피스텔의 수익률이 예전보다 커진 게 더 프라우에 6조원의 돈이 몰린 가장 큰 이유로 본다. 오피스텔은 ▦청약제한이 없고 ▦전매제한도 받지 않으며 ▦다주택 대상에도 포함되지 않는다는 점도 투자가치를 높이는 요인으로 작용했다. 하지만 아파트값이 다시 상승세로 돌아설 경우 아파트와 비교한 오피스텔의 수익성은 언제든지 떨어질 가능성이 크다는 점에 유의해야 한다. 바닥난방 허용범위를 넓히는 등 오피스텔에 대한 규제가 약화되기는 했지만 최근 오피스텔에 대한 관심이 오피스텔 자체의 투자매력보다는 ‘풍선효과’에 의한 측면이 크다는 것이다. ◇유망 주상복합단지 등 눈여겨볼만=오피스텔 투자수익은 ‘시세차익+임대수익’으로 구성된다. 두 가지를 꼼꼼히 따져서 선별적으로 투자한다면 오피스텔 투자도 얼마든지 성공할 수 있다. 더 프라우도 일단 시세차익에 대한 기대가 컸다. 평당 평균 분양가가 650만원 선으로, 전용률(52%)이 낮은 점을 감안해도 주변 시세보다 수백만원이 쌌다. 보유할 경우 높은 임대수익을 기대할 수 있다는 점도 관심을 증폭시켰다. 내년 9월 국제학교가 문을 열고, 2012년 송도국제도시가 제 모습을 드러내면 센트럴파크 인근의 업무단지 이용자들을 대상으로 풍부한 임대수요가 형성되기 때문이다. 주로 유망 주상복합단지에 포함된 오피스텔의 경우 적잖은 시세차익을 거두고 있는 것으로 나타났다. 일선 중개업소에 따르면 서울 도곡동 타워팰리스 오피스텔의 경우 21평형의 현재 시세는 5억~6억원선이다. 2억3,000만원선이었던 분양가에 비하면 시세가 두 배 이상 올랐다. 지난해 12월 입주를 시작한 서울 목동 하이페리온 2차 오피스텔도 웃돈만 수억원이 붙었다. 바닥난방이 가능한 주거용이고, 전용률이 70~80%로 다른 오피스텔에 비해 높다는 점도 이들의 공통점이다. 초역세권이나 대형 업무단지 인근의 경우 상대적으로 높은 임대수익을 기대할 수 있다. 곧 입주가 시작될 서울 서초동 삼성타운 인근 오피스텔의 경우가 대표적으로 최근 1년새 임대료가 10~20% 가량 올랐다. 경매로 나온 오피스텔이나 입지가 좋은 곳의 미분양 오피스텔을 시세보다 20~30% 싸게 매입해 임대사업을 할 경우 연간 10% 이상의 임대수익을 올리는 경우도 있다. ◇차이 큰 전용률 따져봐라=오피스텔에 대한 관심이 예전보다 커지긴 했지만 아직은 오피스텔을 투자대상 우선순위에 올려놓지 않는 게 좋다는 것이 전문가들의 대체적인 지적이다. 더 프라우는 매우 이례적인 경우이고 대다수의 오피스텔은 시세가 분양가 언저리를 맴돌거나, 심지어 분양가 밑으로 떨어진 경우도 많다는 것이다. 따라서 실거주 목적으로 오피스텔을 찾는다면 매매보단 전세로 들어가는 게 안전하다. 더 프라우의 경우처럼 전매차익을 노리고 청약을 할 땐 2실 이상을 분양받아 전매할 경우 형사처벌을 받게 된다는 점도 유념해야 한다. 오피스텔을 분양받을 땐 분양가를 전용면적 기준으로 계산하는 게 좋다. 아파트의 경우 전용면적이 80% 안팎에서 대부분 통일돼 있지만 오피스텔의 경우 50~70%까지 전용률 차이가 크기 때문이다. 박상언 유엔알 사장은 “업체가 내세우는 분양가가 시세보다 싸더라도 전용률에 따라 실제 분양가는 역전되는 경우도 생길 수 있다”며 주의를 당부했다. 오피스텔은 주택이 아니므로 주택임대사업 대상이 아니고 실거주가 아닐 경우 1가1주택 양도소득세 면제대상에서 제외되는 등 세제상의 차이도 꼼꼼히 따져봐야 한다.