◎7호선 역세권·재건축지구등 유망/등기부상 소유자와 직접계약 바람직/전세권등기·확정일자인 필수적/이삿짐 관허업체 이용해야 피해배상/14일내 동사무소에 전입신고를가을은 이사철이다. 올 가을 이사를 하려는 전세 및 매매 수요자들은 어느 해보다 고민을 해야할 것 같다. 집값이 오를 지 내릴 지 갈피를 잡기 어려운 까닭이다. 지난해 연말부터 신도시를 위주로 폭등한 아파트 값은 최근 안정세를 나타내고 있다. 이 때문에 이사철 집값 상승폭을 지나치게 높게 예상하고 비싸게 집을 구할 필요가 없다는게 업계의 지적이다. 가을 이사철을 맞아 집고르는 방법과 이사절차, 세금문제 등 이사요령을 소개한다.
▷집고르기◁
수도권 집값은 매매와 전세 모두 안정세를 보이고 있다. 올 상반기 소폭 떨어졌던 신도시 아파트 가격은 최근 평형에 따라 5백만∼2천만원 올랐다. 그러나 예년과 비교하면 안정세를 나타내고 있다고 볼 수 있다.
전세도 마찬가지다. 강북지역 소형아파트의 전세가가 강세를 보이고 있지만 전반적인 전세가격은 별 변동이 없는 상태다.
결국 집을 사거나 세를 얻을 때 지나치게 비싸게 구입할 필요가 없다는 얘기다.
○찬바람돌면 약세 예상
부동산 업계 관계자들은 올 가을 이사철을 맞아 집값이 소폭 오르고 있지만 변동폭이 작아 찬바람이 불면 다시 약세를 나타낼 것으로 전망했다.
서울에서는 중계동, 하계동, 면목동, 성산동, 답십리 등 지역이 입지여건에 비해 집값이 낮게 형성돼 있다. 주로 지하철 7호선 개통으로 입지여건이 좋아진 지역이다. 강남지역에 비해서는 주거여건이 떨어지지만 가격에 비해서는 괜찮다.
신규 입주물량이 많은 곳을 노려볼만하다. 공급이 많아 전세 및 매매가가 싸기 때문이다.
서울에서는 송파구 가락동 금호, 거여동 시영, 하계동 현대, 상도동 건영아파트 등에서 7백∼1천가구가 새로 입주중이거나 입주를 앞두고 있어 전세공급물량이 많다.
수도권에서는 고양 능곡에서 3천여가구의 아파트가 새로 입주를 앞두고 있어 이사 수요자들의 관심을 끌고 있다. 용인 죽전에서도 1천5백가구의 벽산 및 한신아파트가 신규 입주물량으로 공급되고 있어 비교적 싼 가격에 구할 수 있는 아파트로 꼽힌다.
단독주택 전세도 괜찮다. 입지여건이 비슷하고 전용면적이 같은 아파트보다 수천만원 싸기 때문이다. 모자라는 전세자금에다 은행 융자까지 보태 마음에 드는 아파트를 구하는 것은 금융부담이 너무 크다.
▷구입요령◁
집을 고를 때는 부지런해야한다. 여러 곳을 많이 돌아다닐수록 알맞은 집을 싼 값에 구할 수 있다. 가능한 많은 중개업소에 구입을 의뢰해 놓는 게 좋다. 집을 고른 뒤 계약할 때는 계약금과 잔금납부기간을 짧게하고 일시불로 지급하면 싸게 구입할 수 있다. 융자금이 낀 매물을 구하면 초기 자금부담을 줄일 수 있다.
▷매매계약◁
등기소에서 등기부등본을 확인하는 것이 가장 중요하다. 등기부상 소유주와 집주인이 일치하는지, 용도·면적이 계약내용과 일치하는 지도 살펴봐야한다. 저당이 설정돼 있는 지 등 집의 소유관계도 확인해야한다.
○60일안에 소유권 등기
관할 시·군·구청에 가서 토지대장을 열람, 무허가 건물이 아닌 지도 확인해야한다. 도로선에 저촉되거나 철거대상은 아닌 지 알아보기 위해 도시계획확인원도 살펴봐야한다.
서류상 아무런 하자가 없을 때 매매계약은 등기부상의 주택소유자와 직접 작성해야한다. 소유주의 가족이나 친척 등 대리인과 계약할 때는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야한다. 잔금을 치를 때 이중계약이나 새로 저당이 설정돼 있지 않은지 등기부등본을 떼 마지막으로 확인한다. 소유권이전 등기 기간은 잔금 지급일로부터 60일 이지만 잔금지불 즉시 하는게 좋으며 법무사를 통해도 좋다.
▷전세계약◁
전세계약을 할 때도 등기부등본은 꼭 확인해야한다. 계약하는 집과 등기부상의 차이 및 소유권·저당권 등을 확인하기 위해서다.
근저당 금액이 시세의 50%를 넘는 집은 피해야한다. 근저당금액이 지나치게 높으면, 집이 경매될 때 전세보증금을 날릴 수 있기 때문이다. 소유권이전청구보존 가등기가 된 집이나 소유권 분쟁중으로 가처분 및 예고등기 상태의 집도 피하는게 좋다.
가장 확실하게 전세권리를 보장받는 방법은 집주인의 동의하에 전세권등기를 설정하는 것이다. 대부분의 집주인이 전세권등기를 꺼리므로 이 때는 임대차계약서 원본에 전세확정일자인을 받아둔다. 물론 입주와 동시에 주민등록을 이전, 확정일자 날인을 받아놓아야한다.
○청소대행업체도 각광
보증금 반환문제를 보다 확실하게 하려면 주택임대차 신용보험에 가입해도 좋다. 이 보험은 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 상황이 됐을 때 전세보증금 전액을 보상받는 대신 일정금액의 보험료를 내는 것이다. 보험료율은 개인은 전세금의 연 0.45%, 법인은 0.36%다.
▷이사절차◁
일반 이삿짐 센터를 이용하거나 포장이사 전문업체를 통할 수 있다.
이삿짐센터를 이용하면 값은 싸지만 품이 많이 들고 인부식사비등도 필요하다. 물품 파손시 보상의 어려움이 있다는 단점도 있다.
포장이사는 짐꾸리기에서 짐정리까지 업체가 대신해주므로 맞벌이 부부나 비싼 짐이 많은 경우 이용할만하다.
▲업체선정=반드시 관허업체를 이용해야한다. 무허가 업체에 이사를 맞기면 피해보상을 받지 못할 수 있다. 허가업체 확인은 해당지역 운송알선사업조합 시·도지부에 물어보면 된다.
이사철 성수기에는 적어도 3주전에 계약을 하고 이사 2∼3일 전에 다시 확인하는게 좋다.
▲짐꾸리기=보석류 등 귀중품은 본인이 직접 챙기는 것이 좋다. 짐을 꾸릴 때 필요없는 물건을 과감히 버리는 것도 비용을 줄일 수 있는 방법이다. 오래된 가구나 가전제품을 버릴 때는 동사무소에 연락해 비용을 지불해야한다.
▲정리정돈 및 행정절차=이사후 청소와 뒷정리는 보통 본인이 직접하지만 청소대행업체를 이용할 수도 있다. 대행업체를 이용하려면 청소를 원하는 날로부터 3∼7일 전에 전화로 예약하면 된다.
가격은 새로 입주하는 아파트 등 빈집인 경우 평당 5천∼1만원선이며 살고 있는 집을 대청소하는 경우 평당 8천∼1만5천원이다. 단독주택이 아파트보다 10∼20% 비싸다. 주요업체로는 아리메이드(0234910858), 닥터크리너(025449988), 서비스마스터(025716665) 등이 있다.
전입후 14일 이내에 동사무소에 전입신고를 해야하며 이 때 예비군 및 전학 수속도 함께 처리된다. 자동차등록 변경시에는 자동차 검사증, 면허증, 도장, 주민등록증이 필요하다.<이은우 기자>
◎세금납부요령/*취득세·등록세등 30일내 자진납부/*1억짜리 구입땐 464만원 부담/*보유3년안에 팔면 양도세도 내야
집을 고르는 것 못지않게 세금문제도 신경써야 할 부분이다. 주택거래와 관련한 세금 종류와 납부절차를 알아본다.
◇취득세
주택을 새로 사거나 신축시 내는 지방세. 주택을 취득한 날로부터 30일이내에 시·군·구에 매매대금 등을 자진 신고해 세액을 확인한 후 납부해야 한다. 이 기간을 넘기면 20%의 가산세가 붙는다.
취득한 날의 기준은 주택을 매입한 경우 계약서상의 잔금지급일이고 잔금 완납전 등기를 마쳤으면 등기를 마친 날을 취득일로 본다. 신규분양아파트는 준공검사일, 가사용승인을 얻어 입주하는 경우는 입주일을 기준으로 한다.
취득세의 과세표준액 결정은 취득 당시 가액으로 산정하고 취득자의 신고에 따른다. 일반 매매는 검인계약서에 기재된 거래가의 80%를 과세표준액으로 하고 신축건물은 내무부 과세시가 표준액, 신규 아파트는 분양가를 기준으로 한다. 세율은 일반 주택의 경우 과세 표준액의 2%, 여기에 농어촌 특별지원세 10%가 따라 붙는다. 1억원의 집을 샀다면 과세표준액은 8천만원이고 2%의 세율을 적용, 1백60만원에다 농특세 16만원 등 1백76만원을 납부해야 한다.
◇등록세
주택을 취득한 후 등기소에 소유권이전 신청을 하면서 내는 세금.
과세표준액 결정은 취득세와 같고 세율은 과세표준액의 3%. 여기에 등록세의 20%에 해당하는 교육세를 함께 내야하므로 3.6%를 내는 셈이다. 집값이 1억원이라면 등록세 및 교육세는 2백88만원이 된다.
결국 1억원짜리 주택을구입한 뒤 내야하는 세금은 4백64만원이 된다.
◇양도소득세
양도소득세는 집을 팔아 취득시 가액과 양도가격 차액에 대해 내는 세금이다. 1가구1주택을 3년이상 보유한 후 팔때는 비과세 요건에 해당된다. 소유권이전등기를 신청하기전 가까운 세무서에 자진 신고해야 한다. 세액은 양도차익에 따라 결정된다.
