[꿈의 신도시 판교] 경쟁률 50대1예상 '入城전략' 꼼꼼하게

[꿈의 신도시 판교] 경쟁률 50대1예상 '入城전략' 꼼꼼하게 7년만에 부활 채권입찰제 숙지를···'3자녀 무주택' 3% 이상 우선공급동판교 '금호' 서판교 '현대' 주목 관련기사 • 모델하우스로 본 판교 중·대형 특징 • [꿈의 신도시 판교] 자금계획 어떻게… • [꿈의 신도시 판교] 청약자격 어떻게 되나 • 중대형 자금부담 얼마나 될까 • 인터넷서만 모델하우스 공개·청약 • 주공 도시브랜드 '휴먼시아' 도입 • [꿈의 신도시 판교] 입지·설계 특징 • [꿈의 신도시 판교] '포스트 판교' 유망단지는 • [꿈의 신도시 판교] 분양정보 • '포스트판교' 지방 유망지역은 • '판교 2차' 투기혐의 조사 ‘꿈의 도시’ 판교신도시 2차 분양이 임박했다. 판교신도시는 분양 받기가 어려울 뿐 당첨만 되면 큰 프리미엄이 기다리고 있어 치열한 경쟁이 예상된다. 그러나 이번 분양은 지난 4월 1차 동시분양과는 상황이 크게 다르다. 1차 동시분양은 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택이 주로 공급됐다면 이번 분양은 25.7평 초과 중대형 평형 위주로 공급된다. 사용되는 청약통장도 다르다. 분양가도 원가연동제가 실시된 1차 때보다 훨씬 비싸다. 채권입찰제가 7년 만에 부활되며 전매금지기간도 5년이다. 총 6,864가구가 분양되며 이 가운데 중대형이 분양과 임대를 합쳐 5,090가구나 된다. 중소형은 1,774가구다. 정부의 후분양제 시행에 따라 이번에 공급 예정이었던 전세형 임대 2,085가구는 2007년 이후로 분양이 늦춰졌다. 주택공사가 한국판 베버리힐스로 꾸미겠다던 연립주택 300가구도 국제현상이 늦춰져 분양이 순연됐다. 분양 일정은 오는 8월 24일 입주자모집공고를 하고 30일 중소형(전용 25.7평 이하) 분양주택과 민간의 중대형 임대주택(전용 25.7평 초과)이 청약을 시작한다. 이어 9월 4일부터 7~10일간 중대형주택 청약에 들어간다. #동판교 ‘금호’-서판교 ‘현대’ 가장 주목 판교의 프리미엄이 큰 만큼 이 곳에 입성하려면 꼼꼼한 사전 준비가 필요하다. 우선 지난 1차 동시분양 청약결과를 살펴보는 것부터 도전이 시작된다. 판교 2차의 평균경쟁률은 50대 1쯤으로 지난 3월 중ㆍ소형 청약 때 평균경쟁률이 780대 1을 기록한 것과 비교하면 크게 낮아질 것으로 전망된다. 청약예금 가입자 가운데 중ㆍ대형에 청약할 수 있는 서울ㆍ수도권 1순위자는 130만명 가량인 것으로 추산되기 때문이다. 이들 모두가 4,993가구에 이르는 중·대형 아파트에 청약한다면 경쟁률은 평균 260.3대 1에 달한다. 또 지난 1차 분양에서는 교통요지인 동판교냐, 쾌적한 환경이 자랑인 서판교냐를 놓고 직전까지 의견이 분분했다. 그러나 접수결과 교통이 편리하고 용적률이 높은 동판교가 서판교에 우위를 기록했다. 현재로서도 동판교의 우위가 점쳐진다. 동판교가 서판교보다 투자가치가 높은 이유는 대중교통 여건에서 그 해답을 찾을 수 있다. 2010년 개통 예정인 신분당선을 도보로 이용할 수 있고 경부고속도로 판교IC와 가깝다. 에듀파크와 벤처타운이 주변에 있어 직주근접형 주거지로도 안성맞춤이다. 이 때문에 지난 1차 동시분양에서도 동판교에 위치한 풍성주택 33A평형은 75가구 모집에 15만5,509명이 몰려 경쟁률이 2,073대1을 기록했다. 이번에는 동판교에서는 금호건설이 공급하는 A21-블록이 가장 주목 받는다. 이 단지는 판교역 역세권인데다 중심상업지구와 맞닿아 있으며 단지 내에 초ㆍ중ㆍ고교가 들어설 계획이다. 서판교는 금토산과 운중천으로 대표되는 쾌적한 주거환경이 강점이다. 저층 빌라형으로 지어져 어느 곳에서나 푸르른 녹지를 볼 수 있다. 그중에서도 현대건설이 짓는 A13-1블록이 인기를 끌 전망이다. 금토산이 단지를 감싸고 있고 바로 옆에 고급 빌라촌이 형성돼 있어 조망권이 잘 형성된다는 평가다. 남서울CC와 가깝고 서울~용인간 고속화도로가 옆에 있어 교통도 편리하다. #청약저축ㆍ예금만 사용되고 채권입찰제 숙지를 이번 동시분양에서는 청약예금과 청약저축만이 사용된다. 전용면적 25.7평 이상을 신청하려면 통장에 600만원(서울) 이상을 예치하고 2년 이상 기다렸어야 가능하다. 광역시와 시군구 거주자는 청약 증거금이 400만원, 300만원 이상 예치돼 있어야 한다. 전용면적 25.7평 이하로 공급되는 1,774가구는 청약저축을 사용한다. 대우건설이 짓는 A9-2블록, A9-1블록, 태영의 A6-1, 대한주택공사의 A19-1블록, A20-1블록, A21-2블록은 청약저축에게 해당되는 단지. 공급물량의 30%는 지난 2001년 12월26일 이전부터 성남시에 거주해 온 사람들에게 우선공급된다. 청약저축은 저축총액과 납입 횟수에 따라 승패가 판가름 나기 때문에 성남시 거주자는 최소 납입 횟수가 60회 이상, 수도권 거주자는 저축총액이 1,200만원 이상은 돼야 당첨될 수 있다. 7년만에 부횔된 채권입찰제도 어떤 변수로 작용될지 주목된다. 채권입찰제를 이해하기 위해선 분양가부터 따져보는 게 상책이다. 2차분 평당 분양가는 건축비와 택지 조성비를 합쳐 평당 1,200만~1,400만원에서 결정될 가능성이 높다. 따라서 청약자는 분양가와 인근 시세의 90%간 차액에 해당하는 수준의 채권을 구입해야 한다. 이는 분양가와 주변지역 집값간 프리미엄을 정부가 공공기금으로 흡수하겠다는 뜻이다. 현재 분당신도시의 평균 집값이 평당 1,900만~2,000만원이기 때문에 써내야 할 채권값까지 합치면 실분양가는 평당 1,800만대에서 결정될 것으로 예상된다. 대부분의 청약자들은 상한선 수준의 채권매입액을 쓸 가능성이 높다. 따라서 투자자는 분양가의 20%인 계약금과 채권값(평당 600만원)을 초기에 마련해야 하는 부담이 뒤따른다. 다만 채권은 계약이전과 입주이전에 나누어 납부할 수도 있다. #꼼꼼한 입성전략 필요하다 이번 판교신도시부터는 공급물량의 3% 이상이 무주택 3자녀 이상 가구에 우선적으로 공급된다. 약 140가구 정도가 3자녀 가궁 배정되는 셈이다. 저출산 문제를 해소하기 위해 마련된 것으로 청약통장에 가입하지 않아도 신청이 가능하다. 이들 중 당첨을 결정할 때는 자녀수, 무주택 기간에 따라 가리는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 또 전체물량중 30%는 성남시 거주자에게 분양되고 중소형의 10%는 국가유공자 등 특별분양대상에 돌아간다. 이번 분양에는 총부채상환제도(DTI)도 적용 받는다. 소득수준에 따라 대출금이 차별 적용되기 때문에 자금부담이 늘게 생겼다. 금융권과 건설교통부에 따르면 채권입찰제가 적용되는 판교 중대형 아파트 당첨자는 분양가와 예상 손실액을 합한 실질분양가의 40%까지 중도금 대출이 가능하다. 이를 소득수준별로 보면 만기 15년, 고정금리 5.58%, 원리금 균등분할 상환방식의 대출로 채무자가 부채가 없는 상태서 8억원이 넘는 주택을 구입할 경우 가능한 대출 비중은 ▦연소득 3,000만원은 15.2% ▦5,000만원은 25.4% ▦7,000만원은 35.5%이다. 구입비용의 40%를 받으려면 연소득이 8,000만원은 돼야 가능하다. 판교 44평아파트의 실질 예상분양가가 8억원이라고 가정하고 채권액을 상한선까지 신청한다면 ▦연 3,000만원 소득자의 대출한도액은 1억2,312만원 ▦5,000만원은 2억574만원 ▦7,000만원은 2억8,755만원 ▦8,000만원 소득자는 3억2,400만원이 된다는 얘기다. 그러나 기존 대출이 있는 경우라면 이미 받은 대출액만큼 대출 한도도 줄어든다. 한 시중은행 관계자는 “판교 실분양가가 8억1,000만원이라고 가정할 경우 연 8,000만원 소득자라도 채권분할매입을 조건으로 계약때 필요한 2억5,600만원(계약금 20% 포함)을 포함해 입주 때까지 5억원 상당의 현찰이 필요한 셈”이라고 설명했다. 최석영·구동본·김창익·이연선·김문섭·김광수기자 sychoi@sed.co.kr 입력시간 : 2006/08/06 15:36