그린벨트(개발제한구역) 조정방안이 확정됨에 따라 그린벨트에 대한 투자자들의 관심이 늘어나고 있다. 일부지역 그린벨트의 토지거래건수가 전국 평균거래건수를 휠씬 상회하는등 투자자들의 발길이 잦아지고 있는 추세다. 그러나 그린벨트는 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매입절차가 까다롭고 해제된다해도 상당지역은 그린벨트에 준하는 규제가 뒤따라 섣불리 투자하다간 낭패를 볼 우려가 있다고 전문가들은 충고하고 있다. 또 해제예상지역의 땅값은 지난해말 그린벨트 조정계획이 발표된 이후 임 크게 오른 상태다.과연 그린벨트는 지금 투자해도 수익성이 있는지, 또 어떤 땅을 사야 투자가치가 있는 것일까. 그린벨트 투자의 ABC를 알아본다.
◇토지거래허가를 받아야 한다=그린벨트는 해제이후 투기우려 때문에 지난해말 모든 곳이 토지거래허가구역으로 묶였다. 따라서 땅을 사려면 허가기준에 맞아야 하고, 지자체로 부터 허가를 받아야 한다. 주택용지는 반드시 본인이 직접 거주해야 허가를 받을 수 있다. 시·군·구에 비치된 토지거래허가신청서와 토지이용계획서를 제출하면 15일 이내 허가여부를 확인할 수 있다. 농지는 영농목적이 분명해야 하고, 별도의 농지위원회의 동의도 필요하다. 또 자신의 주소지로 부터 20㎞이내의 농지여야 허가를 받을 수 있다. 특히 특별시와 광역시와 연접한 시·군및 경기도내 시·군 소재 토지의 경우 세대원 전원이 해당지역에 거주해야 한다.
그러나 일정규모 이하의 토지는 허가를 받지 않고 자유롭게 거래할 수 있다. 도시계획구역내에서는 주거지역 82평이하 상업지역 100평이하 공업지역 300평이하 녹지지역 100평이하는 허가받을 필요가 없다. 또 도시계획구역 밖에서는 농지 302평이하 임야 604평이하 기타 151평이하일 경우 맘대로 매입할 수 있다.
건교부 류윤호(柳潤浩)토지정책과장은 『실수요자가 그린벨트를 사는데 아무런 지장이 없지만 외지인이 투기목적으로 매입하기란 사실상 어렵다』고 설명했다.
◇경매는 거래허가를 받지 않아도 된다=경매로 그린벨트 땅을 낙찰받으면 면적에 상관없이 허가를 받지 않아도 되고, 시세보다 30~50%가량 낮은 가격에 싸게 살 수 있어 유리하다. 다만 농지의 경우 농지법에 따라 302평이상의 농지를 구입할 경우 농지취득자격증명과 농지위원회 2인이상의 동의를 받아야 한다.
영선코리아의 김기수(金基洙)사장은『경매로 땅을 살때는 1~2회 유찰돼 거품이 빠진 물건을 고르는 것이 바람직하다』면서 『특히 입찰이전에 현지를 방문해 해제되더라도 개발가능한 땅인지 살펴봐야 할 것』이라고 조언했다.
◇단기시세차익을 노리다간 세무조사받는다=그린벨트를 실수요가 아닌 단기차익을 노리고 투자했을 경우 낭패를 보기 십상이다. 국세청을 부터 강력한 세무조사및 세금추징을 당할 수 있는 탓이다. 건설교통부는 6개월이내 3회이상 거래할 경우 투기혐의자로 분류, 국세청에 통보하고 있다. 이미 1,434명의 투기혐의자 명단이 넘어갔고, 해당지역에 투기조짐이 발생할 경우 모든 거래자명단을 국세청에 통보할 계획이다. 이에 따라 토지거래허가대상에서 제외된 소규모 토지를 단기간 사고 팔 경우 조사대상에 포함될 가능성이 높다.
◇어떤 곳이 유망하나=그린벨트가 전혀 매력이 없는 것은 아니다. 인구 1,000명 이상의 집단취락이나 도로관통 지역등 해제가 예정돼 있고, 개발 가능성도 높아 장기적으로 본다면 투자가치가 있다고 전문가들은 진단하고 있다. 특히 대지는 가장 안전한 투자대상이다. 그린벨트내 대지가 다른 지역에 비해 상대적으로 싼 편이고, 설령 그린벨트로 계속 묶인다해도 최근의 규제완화조치로 주택은 물론 근린생활시설도 지을 수 있다.
그러나 그린벨트가 해제된다고 해서 모두 가치있는 땅으로 생각해선 곤란하다. 전면해제권역 7개 중소도시권중 환경영향평가등을 거쳐 보전가치가 높은 60%정도는 보전녹지와 생산녹지·공원등으로 묶이기 때문이다. 따라서 경관이 우수하거나 환경지표가 높은 곳은 일단 피하는 것이 바람직하다. /권구찬 기자 CHANS@SED.CO.KR
