DTI, 부동산 시장 어떤 영향 미치나

오는 7일부터 수도권 전역으로 총부채상환비율(DTI)이 확대 적용됨에 따라 급등하던 집값 추이에 변화가 있을지에 관심이 모아지고 있다. 현대산업개발이 4일 문을 연 '수원 아이파크시티' 의 모델하우스를 방문한 예비 청약자들이 길게 줄을 서서 입장 순서를 기다리고 있다. /사진=현대산업개발 제공

정부가 결국 예상대로 넘치는 주택담보대출을 옥죄기 위해 '총부채상환비율(DTI)'을 강화하기로 하면서 그동안 가파른 급등세를 보이던 강남 주변부 집값도 조정 장세에 접어들 것으로 보인다. 하지만 이번 규제는 집값이 오른 특정 지역에 국한하지 않고 수도권 전체에 무차별적으로 적용되는 것이어서 자칫 서울 강북권과 수도권 외곽지역의 주택거래를 더욱 위축시킬 것이라는 우려가 제기되고 있다. 또 최근 호재가 많은 지역의 가격이 오른 만큼 이번 규제로 잠시 거래가 위축되겠지만 호재지역의 오름세가 하락세로 반전하지는 않을 것이라는 의견이 지배적이다. 일단 전문가들은 이번 대출규제가 심리적으로 최근 집값이 많이 올랐던 과천이나 서울 강동구ㆍ양천구, 분당 용인 등 강남 주변부의 주택구매 심리를 다소 위축시킬 것으로 내다보고 있다. 함영진 부동산써브 실장은 "DTI 규제 자체가 소득에 따라 대출한도를 차등화하는 효과가 있기 때문에 서민층의 주택구매심리를 위축시킬 가능성이 높다"며 "심리에 편승한 무리한 추격매수세에는 제동을 걸 수 있을 것"이라고 진단했다. 권주안 주택산업연구원 연구실장도 "이번 조치로 과도한 대출을 일으켜 집을 사려는 레버리지 효과는 다소 줄어들 것"이라면서 "단기적인 가격 급등은 다소 진정될 것"이라고 내다봤다. 하지만 일부의 DTI 강화가 집값 상승이라는 전반적인 흐름 자체를 하락세로 바꿔놓을 정도는 아니라는 게 전문가와 시장 관계자들의 공통적인 견해다. 과천 O공인의 한 관계자는 "잠시 거래가 위축되기는 하겠지만 과천만 해도 재건축 관련 호재가 너무 많다"며 "주민이나 투자자들은 DTI 규제 강화라는 악재보다는 추가로 나올 재건축 규제 완화안에 더 관심이 많다"고 전했다. 권 실장 역시 "이미 시장에서는 금리 인상 가능성이 제기되고 있기 때문에 최근의 매수세는 비교적 자기자본 투자비율이 높은 편"이라며 "DTI 규제가 큰 흐름을 바꾸기는 힘들 것"이라고 말했다. 특히 일부에서는 정부가 집값이 오른 곳과 오르지 않은 곳을 구별하지 않고 사실상 무차별적으로 대출을 옥죄면서 오히려 강남ㆍ비강남권 간 격차만 키울 것이라는 우려가 나오고 있다. 실제로 부동산114에 따르면 서울 강남3구의 경우 지난 4월부터는 매달 집값 상승률이 1%를 넘었다. 서울 강동ㆍ양천구, 과천, 분당, 평촌, 용인 등도 4월부터는 강남 못지않은 집값 상승세를 보였다. 반면 이들 지역을 제외하면 집값 변동률이 4월에 접어들어서야 플러스로 돌아섰고 여전히 집값 상승률은 강남 및 주변부의 절반 수준에도 못 미치고 있는 것으로 분석됐다. 수도권 내에서도 여전히 외곽지역은 침체를 벗어나지 못하고 있음에도 정부가 무차별적으로 대출규제를 강화함으로써 자칫 비강남권 거래만 더욱 위축시킬 가능성이 높다는 것이다. 고준석 신한은행지점장은 "이번 조치로 유동자금의 부동산 시장 유입이 위축돼 거래가 주춤해질 것"이라며 "하지만 역으로 외곽지역 매수세가 줄어 강남권이 혜택을 볼 가능성도 있다"고 지적했다. 고 지점장은 이 때문에 "집값 급등의 진원지인 강남권의 DTI도 40%에서 30% 수준으로 낮추는 대책이 필요하다"고 덧붙였다. 한편 업계는 수도권 전역에 대한 DTI 규제가 신규분양 아파트에도 적용될 경우 회복세를 보이던 수도권 일대 분양시장을 얼어붙게 할 수 있는 만큼 규제대상을 기존 주택거래로 한정시킬 필요가 있다고 지적했다.