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[부동산 Q&A] 근저당 설정 전부터 거주한 임차인이 있는데…
인도명령 불가능… 보증금도 지급해야
황정란 법무법인 정성 변호사
Q: 경매를 통해서 주택을 낙찰 받았습니다.
그런데 낙찰 받은 주택에 근저당 설정 전에 전입신고와 점유를 한 임차인이 현재 살고 있는걸 뒤늦게 알았습니다. 그 임차인을 상대로 인도명령을 신청할 수 있는지 알고 싶습니다.
A: 결론을 먼저 말씀 드리면 말소기준권리인 근저당권 설정 시점보다 먼저 임차인이 주택의 인도를 받고 전입신고를 완료하여 대항요건을 갖추었으므로 임차인은 여전히 임차 목적물인 주택에 대한 사용ㆍ수익권이 있습니다. 따라서 임차인을 상대로 인도명령을 신청할 수 없습니다.
일반적으로 임차권은 임대차계약에 따라 임차인이 임대인에 대해서만 주장할 수 있는 채권이기 때문에 소유권이 제3자에게 이전된 때에는 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 없게 됩니다.
그러나 주택임대차의 경우에는 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법 제3조 1항에 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 적고 있어 주택의 인도와 주민등록만으로 제3자에게 대항할 수 있게 했습니다.
따라서 위의 경우처럼 말소기준권리인 근저당권 설정 전에 이미 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인이라면 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖게 됩니다.
임차인은 경매 절차에 따라 보증금을 배당 받을 수 있으며(확정일자 여부에 따라 배당순위 달라짐) 임대차 기간이 종료될 때까지 사용ㆍ수익권이 있기 때문에 해당 주택에 계속 살기를 원한다면 계약 기간이 끝날 때까지 사용할 수 있습니다.
이처럼 경매로 주택을 낙찰 받는 경우엔 말소기준권리와 임차인의 대항력 발생시점의 선후를 파악하는 권리분석이 중요합니다.
만약 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 낙찰자는 인도를 구할 수 없을 뿐만 아니라 임대인의 지위를 승계해 원칙적으로 임대차기간이 끝나면 임대차 보증금도 지급해야 합니다.
그러므로 경매를 통해서 주택을 구입할 경우에는 낙찰자가 인수해야 할 임차인 등의 권리가 있는지에 대한 철저한 권리 분석이 필요합니다.
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