요즘 강북 뉴타운 개발이 예정된 재개발 지역에 부동산 투자 열풍이 불고 있다.
또한 차기 뉴타운 후보지로 지정 가능성이 높은 지역의 초기 재개발 사업장으로 투자자들이 몰리고 있다고 한다.
정부는 이들 지역을 향후 5년간 토지거래 허가구역으로 지정하여 실수요가 아닌 투기를 억제하는 정책기조를 세웠다.
하지만 이들 지역의 부동산 가격은 여전히 상승하고 있다. 언론도 어느 지역에 투자하면 평당 200∼300만원 정도의 가격 상승이 예상된다는 보도에 열을 내고 있다. 어찌 되었든 부동산 투자자들은 대박(?)을 목전에 두고 있다.
준공된 지 어느 정도 시간이 경과된 아파트 단지를 지나가다 보면 '축 안전진단 통과, 재건축 승인' 현수막을 쉽게 볼 수 있다.
자신이 살고있는 주택이 비가 세고, 수도에는 녹물이 나오고, 언제 무너질지도 모르는데 이를 축하하다니.. 주택이 안락하고 쾌적한 가족의 생활 공간이기 보다는 단순한 재산증식의 수단으로 바뀌어 버린 듯 하다. 우리 사회가 뭔가 큰 함정에 빠져 있는 것 같다.
1975년부터 2001년간 평균 물가변동율은 8.6%였는데 같은 기간동안의 토지가격 변동율은 이보다 높은 11.7%를 기록하였다.
1989년부터 1991년간 서울시 전체 아파트 가격은 118.5%, 강남지역 아파트 가격은 121.6%나 급등하였다.
이 같은 부동산 가격 상승은 일부 투자자들에게 상당한 시세차익을 남겼고, 급기야 부동산 투자 불패신화를 만들기에 이르렀다.
즉, 토지와 주택은 해당 재화의 고유한 특성을 효과적으로 활용함으로써 그 가치를 증대 시키기 보다는 미래의 가격상승을 기대하며 되팔려는 목적으로 구입하는 재산증식과 투기의 수단이 된 것 같다.
사실 부동산은 주식이나 채권과 동일한 하나의 자산이다. 따라서 부동산에 대한 투자수익이 다른 자산에 비해 높아 선호된다면 이는 당연한 결과이다.
또한 투기는 토지를 미개발상태로 방치하여 장기적으로 희소한 토지자원의 효율적 이용을 촉진시키고, 경제에 어느 정도 활력 요소가 되는 측면이 없지는 않다.
하지만 무차별적인 부동산 투기 열풍은 공장용지의 가격 등을 상승시켜 제조업의 경쟁력 저하와 생산활동을 위축시키고, 근로의욕을 저해하며, 과소비를 조장하고, 물가상승 압력으로 작용하는 등의 반사회적 폐해가 더 큰 것으로 분석되고 있다.
이제 부동산에 대한 시각의 변화가 필요하다. 특히 주택ㆍ상업용 건물에 대한 사고의 전환이 필요하다.
건물을 단순한 재산증식의 수단이나 투기의 대상으로만 볼 것이 아니라 본래의 가치에 주목해야 한다. 그래서 건물의 가격이 투기적 수요에 의해 거품적으로 형성될 것이 아니라, 임대수익률, 내구연한, 교통ㆍ교육ㆍ편의시설 등의 환경여건, 이용자의 편익수준과 같은 합리적 기준이 부동산 가격 결정의 주요 변수가 되어야 한다.
이를 위해 기존 건물의 경제적 효용성과 물리적 내구성을 증대시키는 '리모델링 선택'의 지혜가 필요하다.
또한 도시환경을 저해하는 재건축 사업에 대해서는 규제를 강화하고, 부동산 투기 근절을 위한 정책의 보완이 필요하다.
물론 무조건적으로 기존의 건물만을 이용하자는 것은 아니다. 부족한 주택과 가용토지는 대폭 공급하여 공급부족으로 인한 가격상승을 막고, 문제가 심각한 건물과 낙후지역은 재건축렝怜낱像？시행해야 한다.
부동산 가격 결정 과정이 정상화 되면, 거품가격 붕괴에 따른 경제적 혼란의 사전 예방과 부동산 투기로 인한 사회적 위화감을 불식시켜 건전한 근로의욕을 증진 시킬 수 있다.
정부는 건물 고유의 가치를 증대 시키고 환경친화적인 리모델링 활성화를 위해 다각적인 제도개선을 추진하고 있다.
건축법과 공동주택관리령을 개정하였고 내년 임시국회에서 주택법을 제정할 예정이다.
특히 주택법은 리모델링 조합설립, 매수청구권 부여 등 공동주택 리모델링 활성화를 위한 조치가 포함되어 있다.
하지만 현재까지의 제도개선은 리모델링을 위한 물리적인 여건조성에 국한되어 있다. 향후에는 조세나 금융상의 경제적 혜택을 위한 획기적인 지원제도의 마련이 필요하다.
부동산 투기 방지와 부동산 고유의 가치를 증대시켜 부동산 가격 결정과정을 정상화 시키기 위해서는 국민적인 캠페인과 도덕성에 호소하는 것은 한계가 있다. 관련 제도와 정책의 다각적인 보완이 필요하다. 즉, 정부의 정책적 지향점이 명확해야 한다.
/박용석<한국건설산업硏 책임연구원>
