Q : 전세 계약 만기가 다가와 새로운 전셋집을 구하고 있습니다. 여러 곳을 알아보던 중 마음에 드는 아파트를 찾았는데 융자가 많은 게 마음에 걸립니다.
시세 4억2,000만원에 전세가가 1억8,000만원인데 융자가 1억7,000만원입니다. 전세가는 시세보다 2,000만원 저렴한 편인데 혹시 나중에 문제가 생기면 전세금을 보호 받을 수 있는 지 궁금합니다.(30대 회사원 A씨)
A : 전세 계약 시에는 필수적으로 등기부 등본을 점검해야 합니다. 등기부등본 갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되는데 이곳에 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기 등 그 외 권리가 설정돼 있다면 상황에 따라 전세금을 떼이거나 전세권을 보호 받지 못하는 경우가 있어 가급적 전세 계약을 피하는 게 좋습니다.
임대차는 전세등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도(입주)받아 전입신고를 마치면 그 다음날 0시부터 제3자에 대항력을 갖게 됩니다. 또 임대차 계약서상에 확정일자를 받아두면 경매나 공매 시 낙찰대금에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선해서 변제(배당)받을 수 있습니다.
이는 임차인이 입주해 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 선순위 근저당권에게는 대항력이나 우선변제권이 없다는 것을 말합니다. 따라서 아파트를 담보로 대출을 받아 선순위로 근저당권이 설정된 아파트에 들어갈 경우 근저당권의 채권 최고금액과 전세보증금의 합계가 해당 아파트 현 시세의 70~80%를 초과하면 위험하다고 보는 것이 일반적인 기준입니다.
위 사례의 경우 채권 최고금액(1억7,000만원)과 보증금 1억8,000만원을 합한 금액이 시세의 80% 이상이어서 최근의 부동산 시장 및 경기 분위기를 감안하면 주의를 기울여야 합니다. 지금 당장은 주변 시세에 비해 자금 부담이 크지 않아 유리하지만 그만큼 위험이 큰 물건이기 때문에 가능하면 다른 아파트에 임차하는 게 현명해 보입니다.
전세 계약시에는 계약 당일 발행된 등기부등본을 반드시 확인해야 하며 입주 직전까지도 변동사항이 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 등기상 소유주 본인과 직접 계약을 맺는 것이 안전하며 특약사항에 대해서는 계약서상에 문서로 빠짐없이 작성해 둬야 문제가 발생하지 않습니다.
