[오피스텔 투자 ABC] "단순 수익률 현혹되지 말고 부가세등 세금 먼저 체크를"

부동산 침체로 아파트 인기가 시들해진 사이에 매 달 임대료를 손에 쥘 수 있는 오피스텔 투자가 인기를 끌고 있다. 오피스텔 건물이 밀집해 있는 서울 종로 일대 도심 전경. /서울경제DB

경기도 구리시에 거주하는 중견기업 임원 W씨(55)는 은퇴 후에도 다달이 임대수익을 챙길 수 있는 오피스텔 투자에 관심이 많다. 2억원 남짓한 여윳돈을 정기예금에 넣어두자니 금리가 낮고, 주식형 펀드에 묻어두자니 글로벌 경제 위기에 따른 국내 증시 전망이 불안하기 때문이다. 최근 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 침체로 아파트 인기가 시들해진 가운데 매 달 임대료로 현금을 손에 쥘 수 있다는 점이 부각되고 있는 것. 부동산정보업체 '닥터아파트'에 따르면 올들어 3ㆍ4분기까지 전국에서 분양된 오피스텔 물량은 1만3,179실. 2만7,732실을 기록했던 지난 2003년 이후 최대치다. 전문가들은 초보투자자들이 분위기에 휩쓸려 '묻지마 투자'에 나설 경우 자칫 은행 예금보다 못한 수익률로 낭패를 볼 수 있다고 지적했다. 오피스텔 분양 광고에는 세금 등 제반 비용을 고려하지 않은 단순 수익률을 산출한 경우가 종종 있고 일부 지역에서는 공급 초과로 공실이 생길 수도 있기 때문이다. 전문가들은 세금, 투자지역, 전용면적, 공실률, 예상 임대수익률 등 투자시 고려해야 할 기본적인 사항을 꼼꼼히 체크해야 한다고 조언했다. ◇관련 세금부터 숙지해야= 오피스텔 투자자들이 간과하기 쉬운 것이 세금이다. 분양 광고의 수익률은 이런저런 가정을 통해 세금 부과 분을 정확히 반영하지 못한 경우가 많다. 세금을 다 내고 나면 기대 수익률에 한참 못 미치는 경우가 나타날 수 있는 이유다. 우선 매입 시 내야 하는 세금이다. 일반 투자자가 오피스텔을 구입했다면 분양가의 4.60%를 취득세ㆍ지방교육세ㆍ농어촌특별세로 내야 한다. 분양가으 ㅣ10%에 해당하는 부가가치세도 납부해야 한다. 이때 꼭 따져봐야 할 것이 이같은 세금을 환급받을 수 있는지 여부다. 계약일로부터 20일 이내 사업자 등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성한 뒤 주거용ㆍ학원ㆍ금융업ㆍ농축수임산물 용도로 쓰지 않는 한 환급이 된다. 오피스텔 보유 중에도 세금을 내야 한다. 우선 재산세가 붙는다. 재산세는 업무용 오피스텔의 경우 공시가격의 70%를 과세표준으로 해 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다. 주거용 오피스텔인 경우 공시가격의 70%에 대해 0.25%의 재산세가 부과된다. 연 소득에 합산돼 부과되는 종합소득세는 사업자등록을 할 경우 소득기준에 따라 6~35%가 적용된다. 종합부동산세는 실사용 목적에 따라 달라진다. 주거용 오피스텔의 경우 과세 대상이고 업무용은 과세 대상에서 제외된다. 업무용으로 임대하면 월임차료에도 10%의 부가가치세가 붙는다. 오피스텔 처분 시에는 양도소득세가 부과된다. 시세차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 투기지역인 서울 강남3구가 아니라면 2년 이상 보유하면 시세차액 구간 별로 ▦1,200만원 이하 6% ▦4,600만원 이하 15% ▦8,800만원 이하 24% ▦8,800만원 초과 35%의 세율이 적용된다. 정부의 8ㆍ18 대책에 따라 내년부터 신규분양 오피스텔을 매입해 주택임대사업자로 등록할 경우 세금 감면혜택이 주어진다. 전용 60㎡ 이하면 취득세는 면제되고 60~85㎡ 이하면 20% 감면된다. 단 이는 임대사업자로 등록해 5년 이상 임대주택사업을 하는 것이 전제다. 이 경우 재산세도 줄어든다. 전용 40㎡ 이하면 재산세는 면제되고 60㎡이하는 50%, 80㎡ 이하는 25% 감면된다. 종합부동산세에도 합산이 안 되고 양도세도 중과 배제 대상이 된다. 조성근 부동산114 연구원은 "취득세, 등록세, 부가가치세와 이자비용, 중개수수료 등 부대비용과 고정적으로 받을 수 있는 임대료를 고려해 은행예금금리와 비교한 뒤 투자를 결정해야 한다"며 "정부 대책에 따라 신규분양 오피스텔의 경우 투자 메리트가 있을 것"으로 전망했다. ◇전용률 꼼꼼히 따져야= 투자자들이 따져봐야 하는 것은 오피스텔의 전용면적률이다. 전용률은 분양면적(전용면적+주거공용면적)에서 전용면적(각 세대가 독립적으로 사용하는 면적, 즉 거실, 주방, 욕실, 화장실, 침실 등의 합)이 차지하는 비중이다. 전용률이 높을수록 세입자들이 쓸 수 있는 공간이 넓어 인기가 많다. 오피스텔 분양광고에는 분양면적으로 평형이 기재된 경우가 많다. 이 경우 반드시 전용률이 얼마인지 문의를 해야 한다. 오피스텔 전용률은 보통 45~70%로 천차만별이기 때문이다. 분양면적은 66㎡인데 전용면적은 오피스텔 별로 33㎡일수도, 40㎡일 수도 있다는 말이다. 같은 분양면적인데도 유독 분양가가 낮다면 일단 의심을 해보는 것이 좋다. ◇현장 조사는 '기본 중의 기본'= 전문가들은 오피스텔 투자 후보지를 정했다면 직접 둘러보는 것도 중요하다고 조언한다. 투자 후보 오피스텔이 있는 지역에 가서 가장 먼저 확인해야 할 것은 '공실률'이다. 건물 전체에서 임대가 안 된 빈 방이 몇 개 인지 파악하라는 뜻이다. 대부분 오피스텔 투자가 임대료를 목적으로 하고 있기 때문에 정작 방이 비어있다면 수익률은 떨어질 수 밖에 없다. 중요한 것은 투자를 하려는 오피스텔의 공실률 뿐만 아니라 주변 오피스텔들의 공실률까지 파악해야 한다는 것이다. 주변 오피스텔 공실률이 높다면 해당지역의 수요가 많지 않다는 것을 뜻하기 때문에 신중해야 한다. 만약 신규 분양 오피스텔에 투자한다면 주변 오피스텔의 매매가격도 파악해두는 것이 좋다. 분양가격이 인근 오피스텔 비슷한 평형의 매매가격보다 터무니 없이 높다면 임대수익 외에 덤으로 얻을 수 있는 시세 차익을 기대하기가 어려워진다. 이남수 신한은행 부동산재테크팀장은"최근 강남 등에서 신규 분양되는 오피스텔은 3.3㎡당 분양가가 1,500만원이 넘기도 한다"며 "기존 오피스텔과 신규분양분의 가격차가 크면 매매가격 상승 여지가 거의 없는 셈"이라고 말했다. 특히 분양가와 시세 차이가 크다면 차라리 지은지 5년이 안 된 기존 오피스텔을 사는 것이 수익률을 높이는 방법이다. ◇역세권ㆍ대학가 소형 오피스텔 노려야= 세금을 비롯한 투자비용, 공실률, 전용률 등 모든 조건이 같다면 투자 지역은 역세권이나 대학가, 또는 회사 밀집지역을 택하는 것이 현명하다. 최근 오피스텔 분양 광고가 많이 나오는 신도시 지역의 경우 상대적으로 수요가 탄탄하지 못할 수 있다. 되도록이면 전용면적 33㎡ 이하 소형 평형에 투자하는 것도 현명한 투자 법으로 꼽혔다. 향후 임대나 매도시 소형 오피스텔이 유리하기 때문이다. 김재언 삼성증권 부동산투자팀장은 "전용 33㎡ 이하 소형 오피스텔은 임대뿐아니라 매매도 쉽다"며 "대학가나 역세권 주변에서 직장인이나 학생들에게 임대를 주는 것이 좋다"고 말했다. 도심이 아니라면 신분당선, 지하철9호선 개통 예정지 등 업무지역 접근성이 높은 지역도 관심을 가질 만하다. ◇대박 환상 버려야= 전문가들은 현실적으로 오피스텔 역시 가능한한 기대수익률을 낮추는 것이 좋다고 조언하고 있다. 시세차익 역시 '대박'에 대한 환상은 버릴 필요가 있다. 오피스텔은 틈새상품인 만큼 기본적으로 아파트만큼 쉽게 값이 오르지 않는데다 최근 가격도 많이 올라 임대수익률이 그만큼 떨어진 상황이기 때문이다. 김재언 팀장은 "강남 인근 아파트 가격은 지난 10년 간 4~5배 오를 동안 오피스텔은 2배 오르는 데 그쳤다"고 말했다. 오피스텔 보유로 의료보험, 국민연금 등이 인상되고 오피스텔 임대수익이 합산돼 과세 표준이 올라가면 실제 수익률은 더 떨어질 수도 있다. 박상언 대표는 "오피스텔을 보유하고 있으면 보유세에 국민연금과 의료보험료도 더 나오기 때문에 연 5%이상 수익이 안 나오면 오히려 정기예금보다 못한 투자상품이 될 수도 있다"고 분석했다. 이에 따라 일부에서는 개인이 한채의 오피스텔에 투자하기 보다는 소득이 없는 사람 명의로 3채 이상을 투자하는 것이 유리하다는 분석도 제기된다.