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소규모 미니 도시재생 사업 가운데 주목 받는 것이 가로주택정비사업이다. 문제는 활성화를 위해 뒷받침돼야 할 것이 많다는 점이다.
지난 2013년 가로주택정비사업 추진 대상지로 꼽혔던 서울 동대문구 장안동 326번지 일대의 주민 동의율은 80%를 웃돌았다. 하지만 약 2년이 지난 현재 시점에서 장안동 사업장의 동의율은 50% 수준까지 떨어진 것으로 알려졌다.
장안동 가로주택정비사업 추진을 지지부진하게 만든 원인은 높은 공사비에 있다. 제로에너지빌딩 시범사업으로 선정돼 3.3㎡당 공사비가 더욱 높아진 상황에서 주민들의 추가분담금을 낮추기 위해서는 주택도시기금의 지원이 필요한 상황이다.
가로주택정비사업이 활성화될 수 있는지를 결정짓는 가장 중요한 요소는 사업성 여부다. 재개발·재건축에 비해 사업 규모가 작기 때문에 사업성 우려가 계속 제기되는 상황이다. 이를 위해 서울시에서는 건축공사비의 40% 이내(최고 30억원) 금액을 연 2% 저리로 융자 지원하겠다고 밝혔지만 막상 업계에서는 주택도시기금의 지원이 필수적이라고 밝히고 있다.
과거 도시형생활주택 공급이 옛 국민주택기금의 장기·저리 융자 지원 이후 늘어났던 것처럼 가로주택정비사업의 공급을 늘리려면 비슷한 수준의 지원이 필요하다는 지적이다. 이와 관련해 국토교통부는 내년도 기금운용계획안에 가로주택정비사업에 대한 융자 지원을 놓고 서울시와 협의를 지속하고 있다.
전문가들은 마을 공동체 복원을 위해서는 기존 상가 운영자들의 재정착률을 높이는 방안도 고민해야 한다고 조언한다.
서용식 수목건축 대표는 "주거 부문만 있다면 마을이 살아나기보다는 오히려 슬럼화될 수 있다"며 "상가주택 형태로 재탄생시키기 위해서는 전체 용적률을 산정할 때 1층 상가 부문의 용적률은 제외시키는 방안도 고려해야 한다"고 밝혔다.
건축도시공간연구소에 따르면 1층에 근린생활 및 주민시설을 배치하도록 유도하기 위해 해당 층을 전체 층수 산정에서 제외할 경우 개발 규모가 약 20% 상승하게 된다. 실제 일본의 마쿠하리 베이타운은 주거동 1층에 상가시설을 배치한 디자인으로 주목 받았다. 이 공간을 이용해 마을 자체적으로 협동조합 형태의 기업 운영과 일자리 창출도 가능해진다.
더 다양한 가로주택정비사업 모델이 나오기 위해서는 가로구역 범위를 완화시킬 필요성도 제기된다. 현재 가로주택정비사업은 도시·군계획시설로 설치된 도로로 둘러싸인 지역으로 제한돼 있다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 "가로구역 범위를 6m 이상인 도시계획법상 도로가 아닌 4m 이상의 건축법상 도로로 변경하면 더 많은 소규모 주택을 포함시킬 수 있어 다양한 발전 루트가 생긴다"고 설명했다.
