Q. 현재 2주택을 소유하고 있습니다. 이 중 1주택은 한시적 세율인하 기간내인 올해 또는 내년에 매도할 예정입니다. 매도하려는 주택을 매입할 당시 취득관련 세금을 적게 내기 위해 매매금액을 낮춰서 신고하였는데, 양도세를 신고할 때에는 실제 매매금액을 기준으로 신고해도 되는지 궁금합니다.(40대 회사원)
A. 매입당시 취득관련 세금을 적게 내기 위해 매매금액을 낮춰서 작성한 검인계약서상 금액은 실제 매매계약서상 금액과 차이가 많이 날 수 있습니다. 따라서 검인계약서상 금액을 취득가액으로 해 양도세 신고를 하게 되면 양도세를 많이 부담해야 하는 문제가 발생하게 됩니다. 양도세 부담을 줄이기 위해서는 실제 매매계약서를 제출하거나 매매대금의 흐름을 입증할 수 있는 금융자료를 제출해 실제매매금액으로 취득가액을 신고하시면 됩니다.
하지만 실제매매금액으로 취득가액을 신고한 경우 언제 매입한 경우냐에 따라 취득관련 세금 추징문제와 거래신고 의무 위반에 따른 과태료 문제가 발생할 수 있습니다. 2005년 12월31일 이전 거래분 중 주택거래신고대상 주택과 2006년 1월1일 이후 거래 신고한 모든 부동산은 누락된 취득관련 세금추징과 과태료 문제가 동시에 발생합니다. 하지만 2005년 12월31일 이전 거래분 중 주택거래 신고대상이 아닌 대상은 아무런 불이익을 받지 않습니다. 물론 2005년 12월31일 이전 거래분이라도 법인으로부터 매입한 경우라면 취득단계 세금 추징문제가 발생할 수 있습니다. 과태료는 취득당시 매매금액의 2%에 위반정도에 따라 1~3배(주택거래신고대상은 1~5배)가 부과됩니다.
거래 상대방인 종전 매도인은 양도세 추징과 과태료 문제가 발생할 수 있습니다. 양도세 추징은 실거래가 신고대상으로서 금액을 낮춰 신고한 경우에 발생하며 누락된 양도세 본세 및 가산세를 내야 합니다. 추징은 부당한 방법에 의한 과소신고에 해당돼 5년이 아니라 10년의 부과제척기간이 적용됩니다. 그러나 양도세 비과세 대상이거나 기준시가 신고를 한 경우는 양도세 추징문제가 발생하지 않습니다.
또 양도세 추징 외에 2005월12월31일 이전 거래분 중 주택거래신고대상 주택과 2006년1월1일 이후 거래 신고한 모든 부동산은 매수인과 동일하게 과태료를 부담해야 합니다.
