신도시보단 재개발·재건축 늘려야<br>용적률 50%P만 늘려도 年2만가구 공급효과<br>소형 평형 의무공급비율도 완화·폐지 바람직
[MB정부 부동산정책 성공하려면] 수요있는 곳에 공급을
신도시보단 재개발·재건축 늘려야용적률 50%P만 늘려도 年2만가구 공급효과소형 평형 의무공급비율도 완화·폐지 바람직
김창익기자 window@sed.co.kr
지난 2006년 10월27일. 참여정부의 부동산정책은 수요억제에서 급작스레 공급확대로 노선을 변경한다. 추병직 당시 건설교통부 장관이 직접 나서 검단신도시와 파주신도시 확장계획을 발표한 것이다. 이듬해 동탄2신도시 발표가 잇따른다. 하지만 조변석개식 정책은 김포 등 주변 집값을 자극해 결국 수도권 일대와 서울 집값 상승을 부채질한 역효과만 낳았다. 불과 서너달 만에 세개의 신도시 건설계획이라는 융단폭격만 있었지 타격의 실효는 없었던 셈이다.
MB(이명박) 정권의 부동산 정책은 수요억제보다는 '공급확대'에 무게중심이 실려 있다.
문제는 '어디에' '어떤 수준'의 주택을 공급하느냐 하는 것이다. 무차별적 융단폭격 식이었던 참여정부 막바지 공급정책을 타산지석으로 삼아 초정밀 유도탄식 공급정책을 내놓아야 한다고 전문가들은 입을 모은다.
김경환 서강대 경제학과 교수는 "참여정부는 50만가구 건설 등 총량에 치중했다"며 "새 정부는 공급량 달성이 아니라 수요를 어떻게 만족시킬까 하는 것에 중점을 둬야 한다"고 말했다.
MB 정권도 이를 잘 알고 있다. 때문에 수도권 신도시보다는 도심재개발ㆍ재건축에 방점을 찍고 있다. 강남 등 이른바 버블세븐 지역에서의 초과수요가 집값상승의 원인으로 진단됐다면 해당지역에 공급을 늘려야 제대로 된 처방이라는 것이다.
부동산써브 조사에 따르면 서울에서 재건축 허용 연한인 준공 후 24년을 꽉 채운 노후아파트는 15만2,360가구로 조사됐다. 서울 내 아파트 10가구 중 한 가구는 재건축 연한이 다 된 셈이다. 특히 강남권(강남ㆍ서초ㆍ송파)에만도 9만가구에 달하는 노후아파트가 몰려 있다.
이와 관련, 김선덕 건설산업전략연구소장은 "새 정부는 도심 주택의 노후도 등을 따져 연차별 재건축에 대한 5년 간의 마스터플랜을 짜놓은 뒤 순차적으로 진행할 필요가 있다"며 "공급량을 정해놓고 거기에 재건축 규모를 맞추는 식의 근시안적 정책은 더 이상 안된다"고 강조했다.
적절한 타이밍에 대한 중요성도 강조되고 있다. 김 소장은 이어 "새 정부가 개발이익환수제도를 손질한 뒤로 재건축ㆍ재개발 규제 완화 시기를 미루고 있다"며 "총선 등 정치일정에 맞춰 부동산 정책 타이밍을 결정할 게 아니라 개발이익환수제도를 조속히 매듭짓고 주택사정에 따라 공급량을 맞춰야 한다"고 지적했다.
MB 정권은 용적률 상향을 통해 도심 주택공급을 늘리겠다는 게 기본 구상이다. 전문가들 사이에서는 용적률 상향조정에 대해서는 기본적으로 공감하는 분위기다. 주택공사 산하 주택도시연구원에 따르면 현행 재건축ㆍ재개발의 허용 용적률을 50%포인트 늘릴 경우 연간 2만가구 신규주택 추가 공급효과가 있는 것으로 나타났다. MB 정권 5년간 총 10만가구의 공급효과가 발생하는 셈이다.
하지만 주택공급 확대만 고려한 일률적인 용적률 상향보다는 도심 공간의 효율적 이용이란 관점에서 용적률 문제에 접근해야 한다는 지적이 많다.
이와 관련, 허재완 중앙대 교수(도시계획학)는 "용적률 완화는 도심의 공간구조 재편이란 큰 틀에서 접근해야 한다"며 '대도시 스카이라인 마스터플랜'을 세울 것을 제안한 바 있다. 서울 도심의 경우 초고층이 가능하도록 용적률을 풀 지역과 도시경관 및 문화유산 보존을 위해 과밀을 억제할 구역을 구분해 이분법적으로 접근해야 한다는 것이다.
주택산업연구원 장성수 박사도 "땅값이 비싸고 수요가 많은 곳에는 용적률을 대폭 완화해 초고층 건축이 가능하도록 하고, 수요가 상대적으로 적거나 도심 미관을 위해 보존이 필요한 부분은 저밀도로 개발하는 등 용적률의 지역별 차등 적용이 필요하다"고 말했다.
송파신도시 등 도심 속 미니신도시 건설계획이 지속적으로 병행돼야 한다는 지적도 나오고 있다. 용적률을 상향해도 재건축ㆍ재개발로 늘어나는 일반분양은 20% 정도에 불과해 공급확대 효과에는 한계가 있을 수밖에 없다는 논리다.
가구수가 300가구 이상일 경우 20% 이상을 전용면적 60㎡로 짓도록 한 소형평형의무비율 규정도 완화 또는 폐지해야 한다는 지적이다. 김경환 교수는 "수요가 없는 곳에 소형평형을 의무적으로 짓는 식의 고정된 환수정책은 오히려 수급 불균형을 심화시키는 부작용만 초래할 것"이라고 경고했다.
대신 소평이나 임대아파트 수요가 있는 곳에서는 해당 주택 공급을 늘릴 필요가 있다. 이와 관련, 주택도시연구원은 재건축ㆍ재개발 사업에 대한 특별회계제도 도입을 제안했다. 이 연구원의 조승연 박사는 "해당 재건축 단지에 소형평형을 의무적으로 지을 게 아니라 재건축ㆍ재개발로 인한 개발이익을 특별회계로 환수해 소형평형 및 임대주택 수요가 있는 곳에 공급하는 재원으로 활용하는 방안이 있을 수 있다"며 "중대형 재건축ㆍ재개발은 민간이, 소형평형이나 임대주택은 공공이 분담하는 형태가 될 것"이라고 말했다.
