열린우리당이 아파트 분양원가를 공개하고 원가공개 아파트를 등기이전(입주) 후에도 일정 기간 동안 매매하지 못하도록 하는 주택법 개정안을 국회에 제출함에 따라 내 집 마련 전략 수립에 관심이 쏠리고 있다.
부동산 전문가들은 분양원가가 공개되면 분양가가 떨어지는 효과가 나타날 것으로 예상하고 있다. 때문에 청약을 계획하는 실수요자들 입장에서는 청약을 서두르기보다 투자가치가 높은 곳에 선별적으로 청약하는 것이 유리하다는 분석이 나오고 있다. 다만 민간 건설업체들은 규제를 피하기 위해 분양시기를 앞당길 수도 있는 만큼 올해 분양될 물량과 내년 예정물량을 비교, 감안한 전략이 필요하다.
◇분양가 얼마나 떨어질까=여당은 지난달 31일 공공택지에서 분양되는 아파트 중 전용 25.7평(32평형) 이하 아파트의 원가를 공개하는 법 개정안을 제출했다. 개정안에서는 분양원가의 주요 항목인 택지비ㆍ공사비ㆍ설계감리비ㆍ부대비용 등을 공개하고 투기수요를 막기 위해 분양권 전매금지는 물론 등기이전 후에도 일정 기간 매매를 하지 못하도록 했다.
정부와 여당은 분양원가를 공개하면 업계의 건설비 부풀리기 관행이 줄어들면서 아파트 분양가격이 20~30%까지 낮아질 것으로 예상하고 있다. 또 분양시장의 차별화 현상이 더욱 심화될 것으로 전망하고 있다. 원가를 공개하는 중소형 평형과 대형 평형간 차이는 물론 중소형 평형끼리도 투자가치가 높은 지역과 그렇지 않은 지역의 격차가 심해질 것으로 보이기 때문이다.
특히 분양가 공개로 민간 건설업체의 경우 택지개발지구 중소형 평형대를 꺼릴 것으로 보여 업체간 경쟁적으로 선보이던 아파트 고급화 추세는 주춤거릴 전망이다. 건설산업연구원의 김현아 박사는 “정부의 원가공개 방침은 수요를 줄이기보다 보호하기 위한 성격이 크다”며 “하지만 고가 브랜드를 추구해온 건설업체 입장에서는 원가공개와 충돌 가능성이 있는 만큼 대형 건설업체의 중소형 평형대 분양은 어려워질 수 있다”고 말했다.
◇내년 이후 선별청약 유리=전문가들은 분양원가가 공개되면 분양가가 떨어질 것이 확실시되므로 중소형 평형은 느긋하게 내년 이후를 노리는 것이 유리하다고 분석하고 있다. 내년 최대 유망 분양지역인 판교 신도시와 동탄 신도시 2단계의 경우 개정된 주택법 적용이 유력하다. 때문에 청약통장 가입자는 판교나 동탄 신도시 2단계 당첨을 노려볼 만하다.
하지만 그만큼 경쟁이 치열해 당첨확률이 복권당첨만큼이나 낮을 것으로 전망된다. 또 등기이전 후에도 일정 기간 주택을 의무적으로 보유(거주)하도록 함에 따라 전매차익만을 노린 투자는 자금부담이 클 것으로 분석된다. 이에 따라 일부에서 제기되고 있는 판교 당첨 후 연 20%의 수익률을 기대하기는 힘들 것으로 분석된다.
때문에 판교나 동탄 신도시만을 노린 투자전략은 성공확률이 떨어진다. 이에 따라 자금 계획에 맞는 유망 사업지의 경우 주택법 개정에 관계없이 선별 투자하는 것이 바람직하다고 전문가들은 조언하고 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “이미 분양시장이 차별화된 상태에서 원가가 공개된다면 유망한 사업장에 대한 청약경쟁은 더욱 치열해질 것”이라며 “하지만 수도권과 충청권에 투기과열지구가 여전히 적용되는데다 보유기간을 늘리는 등 제도적 보완장치가 마련될 것으로 보여 과열까지는 가지 않을 전망”이라고 말했다.
