◎“예전방식대론 수익 저하”/다가구·소형주상복합 건립/자투리땅 소유자들 몰려중소 부동산컨설팅업체에 새로운 바람이 불고 있다. 부동산경기 침체에도 불구하고 소규모 나대지, 자투리땅 개발컨설팅 수요가 꾸준히 증가하는가하면 건축주가 요구하는 컨설팅 유형이 턴키방식으로 변하는 추세다. 나대지나 구옥을 갖고 있는 땅주인들로부터 개발방향 수립부터 사업 전반에 걸쳐 책임지고 추진해달라는 컨설팅 수요가 부쩍 늘고 있는 것이다.
이처럼 컨설팅 수요가 늘고 있는 것과 관련, 업계는 그 이유를 서울시 건축조례개정에서 찾고 있다.
그동안 나대지나 구옥을 소유한 지주들에게 유행처럼 번졌던 다가구주택이나 소규모 주상복합건물개발은 특성이 없고 개발과정이 정형화되다시피 해 굳이 컨설팅을 받을 필요가 없었다. 일감이 없는 일부 업체는 재개발·재건축 등 단순 투자컨설팅으로 눈을 돌리기도 했다.
그러나 조례개정으로 과거와 같은 방식의 다가구 개발로는 사업성이 떨어질 것을 우려, 전문 컨설팅업자를 찾고 있다. 복합건물 개발도 미분양이 심각해지면서 분양성을 높이기 위한 컨설팅 수요가 늘고 그래서 컨설팅업체들은 마치 물 만난 고기처럼 활발한 활동을 벌이고 있다.
우솔컨설팅 이원근 사장은 『조례개정으로 주차장 확보면적 비율이 확대되는 바람에 과거와 같은 개발방법은 경제성이 떨어질 수밖에 없다』며 『최근들어 20여건의 컨설팅 의뢰가 한꺼번에 몰렸다』고 밝혔다.
컨설팅 수준도 과거와 다르다. 그동안 중소 컨설팅업체들이 주로 수행한 내용은 개발 전체를 책임져달라는 토털 컨설팅보다는 타당성 검토나 분양대행 등 개발과정의 일부분을 맡아달라는 것이 고작이었다.
그러나 최근들어 지주들이 맡기는 컨설팅의 대부분은 개발 기획부터 개발 후 관리에 이르는 모든 과정을 도맡아 처리해달라는 소위 턴키컨설팅이다.
한국개발컨설팅은 최근 6∼7개 프로젝트를 테마상가로 개발하면서 기획단계부터 설계·시공업자 선정, 임대·분양, 관리, 이벤트까지 도맡아 처리하고 있다. 한국이 의뢰받은 컨설팅은 대부분 나대지개발로 의뢰자들로부터 분양성을 높일 수 있는 방안을 요구받고 테마상가 쪽으로 유도하고 있다.
동대문구 면목동에 들어서는 지하 2층 지상 6층, 연건평 2천여평 규모의 「신세대 플라자」는 신세대건설이 컨설팅을 의뢰한 사례. 그러나 건설업체는 시공만 맡고 나머지 개발 전반에 걸친 사항은 컨설팅사에 맡기는 턴키 방식을 택해 입점 품목, 분양, 관리 등 모든것을 컨설팅사가 제시하는 대로 받아들였다.
이 회사 강경래사장은 『기획과 분양을 각각 별도로 맡아 처리하다보면 사업 수행과정에서 불협화음이 일어나기 일쑤』라면서 『턴키로 수행하면 기획부터 분양에 이르기까지 일관된 처리로 미분양을 막고 건축주와 시공사간의 마찰도 줄일 수 있다』고 밝혔다.
한국부동산컨설팅도 양천구 신월동 5백20여평의 부지개발 컨설팅을 의뢰받고 기획부터 분양, 관리등을 도맡아 처리키로 했다. 이에따라 이 회사는 이 자리에 학원전용건물을 지어 분양한다는 계획을 세우고 시공사를 선정하고 있다.
21세기컨설팅은 S전자가 공공기관으로부터 분양받은 대지개발 컨설팅을 의뢰받고 이 땅에 호텔을 건립, 운영하자는 안을 제시, 의뢰자가 이를 받아들임으로써 컨설팅사가 프로젝트 전반을 책임지고 추진키로 했다.
이밖에도 대부분의 컨설팅업체들은 단순 분양대행이나 기획안 제시보다는 턴키방식의 컨설팅수주가 크게 증가하고 있으며 업계는 이러한 형태의 컨설팅 수요가 보편화될 것으로 전망했다.<유찬희>
