“재건축 규제는 단순히 행정적 기준을 강화하는 방식보다는 해당 아파트 주민이 재건축에 따른 사회적 비용을 감당하도록 하는 방식으로 이뤄져야 합니다.”
김현아 한국건설산업연구소 박사 는 재건축가능 연한을 최장 40년으로 강화하려는 것이 무분별한 재건축을 막는 해결책은 될 수 없다고 진단한다. 지어진 지 40년이 안 된 아파트라도 구조안전상의 결함을 핑계로 재건축을 추진할 수 있기 때문이다.
김 박사는 “40년이 지나지 않은 아파트 주민들은 건물 구조상 문제를 일으켜서라도 재건축 안전진단을 통과하기 위해 고의로 건물의 유지ㆍ보수를 소홀히 하는 극단적 모럴 해저드(도덕적 해이) 현상까지 보일 수 있다”고 지적했다.
그는 또 건립연대에 따른 재건축 허용기준 차등적용에 대해서도 반대 입장을 보이고 있다. 일부에선 80년대에 지어진 아파트는 준공 20년 후, 90년대에 지어진 아파트는 준공 30년 후에 재건축이 가능하도록 기준을 만들라는 의견이 나오고 있지만 이는 40년의 획일적인 허용기준을 적용하는 것보다 더 비합리적이기 때문. 90년대 아파트가 구조적으로 얼마나 더 안전하게 지어졌는지에 대한 합리적인 분석 없이 단순 산술식으로 기준연한을 정한다면 오히려 재건축 규제에 대한 공감대만 떨어뜨릴 뿐이라는 게 김 박사의 설명이다.
김 박사는 획일적인 건축규제 보다는 경제학적 접근방식으로 문제를 풀어가야 한다고 주장한다. 해당 아파트 주민들이 도시 고밀화와 생활기반시설 부족현상과 같은 재건축의 사회적 비용을 물도록 하는 것이 중요하다는 것이다. 즉, 재건축 시 학교ㆍ도로ㆍ공원 등 공공시설용지로 내놓아야 하는 기부체납부지의 면적을 크게 늘리는 방식 등을 꼽았다.
김 박사는 “단기적인 투기억제를 위한 주먹구구식 재건축 규제가 장기적으로는 오히려 집값 급등의 부작용을 일으킬 것”이라며 우려를 나타냈다. 가뜩이나 수도권 신규택지가 고갈된 상태에서 재건축 규제강도를 지나치게 높이다 보면 아파트 신규공급이 줄어 들어 주택수급불균형에 따른 집값 앙등을 초래할 수 있다는 것.
김 박사는 “내년도 서울지역 아파트 입주물량은 4만6,000가구로 올해보다 1만8,000여 가구나 줄어들 예정이어서 다시 주택공급부족 현상이 재현될 가능성이 높다”며, “재건축 정책도 이 같은 주택시장 전체의 판도와 연계해 짜여져야 한다”고 말했다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
