강북 재개발지역 두자릿수 증가

정부가 4월 말 주택가격을 현실화하는 통합공시가격 고시를 앞두고 과세표준과 양도소득세를 매기는 방법을 바꿨다. 아파트는 이미 기준시가를 적용해왔기 때문에 이번 정책은 620만가구에 이르는 단독ㆍ다세대ㆍ다가구주택의 세부담을 어떻게 할지에 초점을 맞췄다. 지금까지 이들 주택은 토지(공시지가)와 건물(국세청 산식가격)을 더한 가격을 과세표준으로 해왔다. 그러나 오는 7월부터는 건물ㆍ주택을 합한 통합공시가격(시세의 80% 수준)으로 양도세를 매긴다. 과표변경에 따라 집값이 높은 지역은 세부담도 자연스럽게 높아진다. 일부 지역에서는 적지않은 조세저항이 발생할 가능성이 높다. 정부도 이를 우려해왔다. 정부는 이에 따라 주택가격이 공시되는 30일 이전 취득한 주택에 대해 별도의 취득가격 환산규정을 마련했다. 새롭게 마련된 환산규정은 ‘취득 당시 기준시가’를 ‘4월30일 최초 공시 당시 기준시가’로 나눈 비율을 최초 공시가격에 곱해 결정하는 방식이다. 양도세 부과방식을 변경함에 따라 수도권과 충청 지역 일부는 최고 5~10% 정도 세부담이 늘어날 것으로 보인다. 대지 205평 규모의 서울 성북동 단독주택의 경우 지난 2003년에 취득해 올 7월 전에 팔았다고 가정했을 때 현행 방식대로는 7,204만원을 양도소득세로 부담해야 한다. 그러나 취득가격 환산규정을 적용하면 세금이 7,236만원으로 32만원(0.4%) 정도 증가한다. 그나마 이는 세부담이 상대적으로 적게 올라가는 케이스다. 강남 일부 지역과 그동안 세금을 적게 냈던 노후 주택들은 양도세 부과방법을 바꾸더라도 종전에 세금을 내는 기준가격이 워낙 낮게 책정돼 있었기 때문에 이번 정책변경에 따라 상당 폭 양도세 부담이 커질 것으로 예상된다. 한 세무사는 “수도권 일부 지역의 경우 최고 5% 이상 올라갈 것”으로 내다봤다. 특히 강북 재개발지역 주택들은 공시가격이 현실화함에 따라 집을 팔 때 종전보다 10% 이상 세금이 급증할 가능성이 있다. 이들 지역은 여전히 공시지가가 시세에 비해 낮고 건물도 노후해 집을 양도할 때 세금을 거의 내지 않았다. 물론 이번에 세금을 내는 방법을 바꿈에 따라 수도권 내에서도 세금이 줄어드는 곳은 있다. 대지 45평의 방배동 단독주택의 경우 현행 규정을 적용하면 양도세로 3,731만원을 내야 하나 앞으로 바뀌는 환산규정에 따르면 3,608만원으로 123만원(3.3%)이나 줄어든다. 지방에서도 대도시를 제외한 상당수 지역은 세금부과 방법의 개편에 따라 혜택을 받을 것으로 예상된다. 하지만 정부가 지난해부터 과표를 현실화하는 정책을 세우면서 세금을 매기는 기준을 지속해 실거래가에 맞추겠다고 의지를 펴고 있어 국민이 실제 체감하는 세부담은 앞으로도 계속 커질 것으로 보인다. 이미 서울 강남과 서초구 등에서는 4월 말 주택가격 공시를 앞두고 가격이 너무 높다면서 전체 다세대주택의 10% 가량이 불만을 제기했다. 이종배기자 ljb@sed.co.kr