[부동산정책 불신 이래야 해소] <3> 현실에 맞게 재건축 정책 모색을

“위스키를 마시고 싶은데 왜 자꾸 소주를 주나.” 검단 신도시 지정과 신도시 용적률 상향 등 최근 정부의 잇따른 신도시 대책 발표 이후 한 부동산 전문가는 “시장에서 원하는 것은 강남 중ㆍ대형 아파트인데 정부 대책은 강남을 대체할 수 있는 신도시 개발에 집중돼 있다”며 이같이 말했다. 그는 이어 “소주는 위스키의 대체제일뿐이어서 소주의 공급이 아무리 늘어도 결코 위스키에 대한 수요를 충족시킬 수 없다”며 “신도시 정책은 근본적인 해법이 될 수 없다”고 단언했다. 전문가들은 강남에 공급을 늘리기 위해서는 ▦강남에 ▦고급 중ㆍ대형 평형의 ▦새 아파트 등 세가지 조건을 만족하는 공급확대가 선행돼야 한다고 입을 모은다. 그러기 위해서는 현실적으로 ‘재건축 규제 완화’ 외에는 대안이 별로 없다는 게 전문가들의 공통된 시각이다. 가용 택지가 거의 전무한 상황이어서 기존 아파트를 허물고 그 땅 위에 더 많은 새 아파트를 짓는 게 최선의 방법이라는 것이다. 하지만 정부는 재건축 규제 완화는 ‘불가’라는 입장을 고수하고 있다. 지난 11ㆍ3대책 발표 직후 한명숙 총리는 “8ㆍ31대책과 3ㆍ30 후속대책을 골자로 한 참여정부 부동산정책의 근간에는 변함이 없다”고 못을 박았다. 시장의 요구와 정부 정책 사이의 이 같은 괴리는 근본적으로 강남 수요를 바라보는 정부의 시각에 기인한다. 참여정부는 강남 집값 폭등의 원인을 ‘투기수요’ 때문이라고 진단하고 있다. 엄청난 부동자금이 강남 부동산시장에 집중돼 있는 상황에서 재건축을 통한 공급확대로는 집값을 잡기는커녕 투기수요만 부추길 수 있다는 것이다. 재건축 규제를 완화해야 한다는 측에서도 이 같은 정부의 시각에는 어느 정도 동의하고 있다. 부동산정보업체 유앤알의 박상언 사장은 “부동산시장에 투기수요가 존재하는 것은 사실”이라면서도 “하지만 실수요자들이 찾는 공급이 이뤄지지 않아 집값이 오르는 측면을 간과해서는 안된다”고 말했다. 결국 전문가들은 투기수요를 억제하면서 재건축 규제를 완화해나가는 절충안을 정부에 주문하고 있다. 박 사장은 “저층 재건축단지의 용적률 상향과 층고 완화를 통해 공급을 늘리되 개발이익환수제를 더욱 강화해 투기수요를 차단하는 정책을 병행해야 한다”고 말했다. 산술적으로 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구 등 총 110만평에 달하는 저층 재건축단지의 용적률을 현행 200%에서 250%로만 높여도 판교 신도시 2개를 공급하는 효과를 낼 수 있다. 소형평형ㆍ임대주택 의무비율 완화 내지 폐지로 시장수요에 맞는 공급물량을 늘리는 것도 대안으로 꼽히고 있다. 재건축 규제 완화의 선제 조건으로 500조원이 넘는 부동자금에 대한 신규 투자처를 제공해야 한다는 제언도 있다. 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 “중ㆍ장기 국공채에 세제혜택을 주는 등 대규모 투자자금의 투자처를 만들어 부동자금이 일단 부동산시장에서 이탈하도록 한 뒤 재건축 규제를 완화해 장기적으로는 집값이 시장원리에 의해 결정되도록 해야 한다”고 말했다. 일각에서는 언젠가는 재건축 규제가 풀릴 것이라는 기대가 팽배한 상황에서 재건축 규제는 오히려 이른 바 ‘폭탄 돌리기식’의 부동산 가격 폭등으로 이어질 수 있다는 얘기도 나온다. 시행사업을 하는 한 부동산 전문가는 “강남 부자들의 수요를 충족시키는 고급 중ㆍ대형 아파트는 현재 I아파트와 C아파트 두 개 정도”라며 “재건축 규제를 완화해 수요에 맞는 아파트 공급을 늘리기 전에는 두 아파트 가격이 오르고 다른 아파트 가격이 동반 상승하는 현상이 반복될 것”이라고 전망했다. 정부가 올바른 재건축정책을 내놓기 위해서는 강남 수요의 특수성을 먼저 인정해야 한다는 게 그의 주장이다.