수익형 부동산 갈수록 인기 끈다

●4억이하 오피스텔·LH단지상가 '안성맞춤'
●5~8억 고시원운영·원룸주택투자해볼만
●10억이상 서울역세권도시형주택에관심을 부동산 시장의 화두는 '수익형 부동산'이다. 특히 최근 주택임대사업자들에 대한 각종 세제 혜택이 쏟아지고 있어 주택 임대상품의 인기는 고공행진을 거듭하고 있다. 서울 요지에서 분양하는 오피스텔ㆍ도시형생활주택의 모델하우스는 연일 북새통을 이루며, 1인 가구가 많이 거주하는 송파구, 관악구, 마포구 등의 지역은 낡은 다세대주택을 '도시형생활주택'로 탈바꿈하려는 공사로 도심 곳곳에서 공사현장을 어렵지 않게 볼 수 있다. 상가 시장 역시 소액투자가 가능하고 안전한 LH 단지내 상가를 중심으로 열기가 뜨겁다. 소액 투자처뿐만 아니라 큰손들의 관심도 '수익형 부동산'에 초점이 맞춰져 있다. 업계의 한 관계자는 "최근에는 50억원 규모 강남 중소형 빌딩에도 대기 수요가 생길 정도"라며 "찾는 사람은 많은데 괜찮은 물건은 많지 않아 매매가가 크게 오른 상황"이라고 설명했다. 수익형 부동산에는 1억~2억원대로 투자가능한 오피스텔에서부터 50억~100억원대 근린상가까지 다양한 스펙트럼의 상품이 존재한다. 가용투자금액별로 접근할 수 있는 수익형 부동산 상품들에 대해 살펴본다. '오피스텔, 도시형생활주택, 원룸, 다가구주택, 단지내상가, 근린상가, 고시원, 소형아파트, 호텔, 모텔… 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지며 다양한 상품들이 시장에 쏟아지고 있다. 하지만 어떤 수익형 부동산이든 성공 투자를 위한 핵심은 하나로 설명할 수 있다. 바로 투자금(자기자본) 대비 얼마나 높은 수익률을 거둘 수 있느냐는 것이다. ◇4억원 이하 소액투자자라면 '오피스텔'이나 'LH단지내상가'를= 오피스텔은 환금성과 안정성 측면에서 수익형 부동산, 특히 주택 임대상품의 대표주자로 꼽을만하다. 특히 입지와 규모에 따라 1억원선에서 투자가 가능한 물건도 많아 투자자들의 선호도가 높다. 부동산써브 함영진 실장은 "1인 가구 증가세가 뚜렷하고 전셋값이 크게 오르면서 오피스텔 임대사업이 인기를 끌고 있다"며 "하지만 최근 분양가 및 매입가 상승이 큰 폭으로 이뤄졌기에 매입시에는 원하는 수익률을 거둘 수 있는지를 신중하게 따져봐야 한다"고 조언했다. 특히 정부가 8.16대책을 통해 오피스텔에도 주택임대사업의 세제혜택을 확대 적용키로 함에따라 오피스텔의 사업성도 덩달아 높아질 것으로 기대된다. 수요자들의 선호도가 가장 높은 강남 역세권 오피스텔의 분양가 및 시세는 전용 20~30㎡가 2억원 후반대에 형성돼 있다. 임대료는 보증금 1,000만원에 월 90만~110만원을 받을 수 있어 연 5% 수익률을 거둘 수 있다는게 중개업소 관계자들의 설명이다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지내상가 역시 상업용 부동산 시장에서 손꼽히는 소액 투자상품이다. LH가 사업시행자로 사업의 안전함을 기본적으로 확보했으며, 저렴한 공급가ㆍ안정된 단지내 상권 등으로 누구나 쉽게 접근할 수 있다는 장점이 있다. LH단지내상가 중 인기 상가를 가려내기 위해서는 배후 단지의 가구수를 고려해야 한다. 최소 500가구 이상의 배후 가구를 둬야 기본적인 수요가 창출된다는 것. 또 LH가 제시하는 예정가는 주변 임대료 수준 등을 고려해 수익률 7%에 맞춰 제시되므로 낙찰가는 예정가의 150%를 넘지 않는 범위내에서 낙찰받는 것이 좋다. ◇투자금 5~8억원으로는 '고시원 운영'이나 '원룸주택' 투자해볼만= 6~7억원의 가용자산을 보유하고 있다면 '원룸텔' 혹은 '고시원' 운영에 도전해볼 만하다. 고시원 사업에 투자하기 위한 방법에는 ▦기존 건물을 매수한 후 고시원으로 용도변환ㆍ리모델링 ▦토지 매입후 신축 ▦상가건물 임차후 고시원을 꾸미는 방법 등 3가지가 있다. 코쿤하우스 고종옥 대표는 "서울에서 330㎡ 규모 집합건축물 1개 층을 사서 리모델링하면 공사비까지 포함해 약 11억~2억원선의 금액이 든다"며 "대출과 자기자본 비율을 4대6정도로 가져간다고 할 때 금리와 운영관리비 등을 다 공제하고도 연 11~13%(세전)의 수익률을 거둘 수 있다"고 설명했다. 그는 또 "보증금 5,000만원에 월 350만원의 건물을 임대해 330㎡ 규모 고시원을 운영하면 투자비는 건축비를 포함하더라도 3억원이면 가능하다"며 "다만 연수익률은 22~23%선이지만 투입된 공사비가 회수가 힘든 비용이라는 점을 고려해야 한다"고 말했다. 원룸 15~20가구로 이뤄진 '원룸주택'도 투자 대상이다. 유앤알컨설팅 박상언 대표는 "강남을 제외한 서울 시내 원룸주택은 13억~18억원 선에 시세가 형성돼 있다"고 전했다. 원룸의 절반을 전세로, 절반을 월세로 운영한다고 가정할 경우 7~8억원 선에서 주택의 매수가 가능하고 연 6~8%의 수익률을 거둘 수 있다. 또 대전ㆍ구미 등의 지방의 경우에는 20가구 정도의 원룸주택을 7억~10억원이면 매입할수 있기 때문에 대출을 이용하면 3억원 이하의 자기자본으로도 투자가 가능하다. ◇10억원 이상 자산가, 도시형생활주택 적절= 가용자금이 10억원 이상인 자산가들이라면 서울 역세권에 도시형생활주택을 새로 지어 임대하는 것도 가능하다. 수목건축의 서관호 팀장은 "토지를 보유하고 있는 지주라면 좀 더 저렴한 투자금으로도 신축이 가능하지만 통상 260㎡ 규모의 토지를 매입해 사업한다고 가정할 경우 10억원의 자산은 보유하고 있어야 안전하게 사업을 진행해갈 수 있다"고 설명했다. 이 경우 주로 강북권의 동대문구, 중랑구 등의 역세권 토지를 저렴하게 매입해 사업을 진행하는게 좋다. 반면 강남권에서 도시형생활주택을 지으려면 땅값이 최소한 25억원 이상 들어가게 된다. 서 팀장은 "땅을 담보로 잡으면 1금융권에서도 건축비 및 기타 비용에 대한 대출은 수월하게 받을 수 있다"며 "강남권은 연 5%, 강북권은 7~8%의 수익률을 거둘 수 있다"고 덧붙였다. 서울 역세권에 위치한 소형주택을 여러 가구 매입해 주택임대사업을 하는 것도 방법이다. 박상언 대표는 "아파트는 원룸주택에 비해 관리하기가 편하다는 장점이 있다"며 "서울의 경우 최근 집값은 떨어지는데 반해 전셋값은 크게 올라 큰 부담없이 주택을 매수할 수 있으며 경우에 따라서는 시세차익도 노려볼 수 있다." 서울 요지의 1층 상가 투자에도 접근 가능한 금액이다. 상가정보연구소의 박대원 소장은 "강남 요지의 경우 1층 분양상가 3.3㎡당 가격만해도 1억원대를 호가하는 등 투자금액이 비싼 편이다"며 "하지만 강남권이나 수도권 판교, 광교 등의 주요 입지 상가는 경기 회복시 시세 차익도 누릴 수 있어 눈여겨볼 만하다"고 말했다.

수익형 부동산 투자 팁 1. 대출은 받는게 좋을까?… 이자, 비용으로 간주 稅혜택도 규모가 있는 임대사업이라면 어느정도의 금융 대출을 받아 진행하는 것이 세금 혜택을 누릴 수 있어 유리하다는 의견이 많았다. 수목건축 서관호 팀장은 "임대사업 역시 종합소득세의 대상이 되므로 대출이자는 비용으로 간주돼 세금이 공제되는 혜택을 받을 수 있다"며 "새는 돈을 최대한 줄여가는 것이 유리하다"고 말했다. 다만 대출 비율은 전체 투자금액의 30%를 넘지 않는 것이 안전하다. 2. 공실률 줄이기가 성패 갈라… 전문업체에 맡기는 것도 방법 대다수의 전문가들은 임대사업 성공의 핵심이 '빈방(공실) 리스크'를 얼마나 잘 극복할 수 있느냐에 달려있다고 말했다. 그리고 공실을 줄이기 위해선 해당 임대상품을 깨끗하고 이용하기 편리하게 관리하는 것이 중요하다. 유앤알컨설팅 박상언 대표는 "원룸주택이나 원룸텔 등을 임대할 때 자연공실률(10%)를 넘어서는 공실이 계속된다면 수익률은 급격하게 떨어질 수밖에 없다"며 "전문업체에게 관리를 맡기는 것도 방법"이라고 조언했다. 관리비의 경우 주택의 규모, 엘리베이터의 유무, 청소횟수 등에 따라 달라지며 통상 가구당 2~5만원 가량으로 책정된다.