요즘 분양가 상한제 아파트의 전매제한을 놓고 말이 많다.
공공택지 분양 아파트에 대해 최장 10년간 전매를 금지한 제도가 재산권을 과도하게 침해한다며 반발이 심하다. 특히 남양주 진접지구에서 발생한 무더기 미분양의 최대 원인으로 전매제한이 지목되면서 지역에 따라 전매제한 기간을 달리해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.
하지만 정부는 몇 가지 이유를 들어 전매제한이 그대로 유지돼야 한다고 반박한다. 직장이전 등 불가피한 사유가 있을 경우 ‘환매’가 가능하다는 점, 수도권 평균 거주기간이 5.33년으로 입주 후 7.5년인 전매제한 기간과 큰 차이가 없다는 점, 전매제한이 투기를 방지하는 효과적 수단이라는 점 등이 주된 근거다.
모두 일리가 있는 말이다. 정부 말대로 분양가 상한제로 집값이 저렴해지면 시세차익을 노린 투기수요가 유입될 수 있다. 이것이 전매제한의 존재 이유이기도 하다. 문제는 ‘왜 10년인가’라는 것이다.
여기서 간단한 질문 하나. 미래가 불투명하니 10년씩 발이 묶이는 것은 너무 부담스럽고 5~7년 정도만 돼도 얼마든지 분양받겠다는 무주택자들이 많다. 이들은 ‘실수요자’일까, 아니면 정부가 막으려는 ‘투기적 수요자’일까.
또 다른 질문을 던져보자. 현재 1주택자는 집을 3년만 보유하면 거액의 시세차익을 챙겼더라도 양도소득세를 면제받는다. 양도세를 면해주는 이유는 이들을 투기 혐의가 없는 ‘실수요자’로 보기 때문이다. 한쪽에선 3년 보유만 해도 실수요자로 간주해 주면서 다른 쪽에선 꼭 10년을 채워야 실수요자로 인정해 준다면 논리적으로 옳을까, 그를까.
판교 신도시 같은 인기지역은 아무리 10년 전매제한을 갖다 붙여도 청약경쟁률이 수백대 일로 치솟는다. 하지만 수요층이 얇은 수도권의 비인기 지역은 설령 전매제한이 전혀 없다고 해도 높은 경쟁률이 나오기 힘들다. 게다가 분양가 상한제를 적용했다면서 주변시세에 비해 결코 싸지도 않다. 전매제한을 강요할 근거 자체가 없는 셈이다.
물론 문제가 있다고 해서 정책을 금세 뜯어고치기는 부담스러울 것이다. 하지만 정부가 느끼는 부담보다 더 중요한 게 있다. 바로 무주택 실수요자들에게 더 많은 기회를 열어주겠다는 청약제도의 취지다.
