한국토지공사는 21일 서울 여의도 한국투자신탁 강당에서 국내 처음으로 발행하는 「토지수익연계채권」 투자설명회를 개최했다.이 채권은 표면금리가 4%지만 땅 값이 오르면 그만큼 수익률이 커지고, 땅 값이 오르지 않더라도 발행 당시에 약속한 5년만기 국채 이자율(현재 7% 수준)에서 1%포인트 가량을 뺀 이자를 지불해 적어도 6% 이상의 수익률을 보장받을 수 있다.
또 1,000만원어치 이상 누구나 매입할 수 있고 무기명으로 발행돼 고소득층의 상속수단으로도 활용될 수 있다.
이날 설명회에는 신창덕 한국토지공사 특수금융실장이 「토지수익연계채권 투자전망」에 관해, 조주현 건국대 부동산학과교수가 「부동산시장 전망」에 관해 각각 발표했다. 발표내용을 간추려 소개한다.
◇토지수익연계채권 투자전망=표면금리 4%, 만기 10년의 이 채권은 토공이 보유하고 있는 우량토지들을 담보로 발행된다. 이 토지의 땅값이 오르면 토지를 매각, 그 차익을 투자자들에게 나눠주는 부동산 연계형 신종 금융상품이다.
표면금리는 채권 발행일부터 6개월마다 지급하고 땅값 상승에 따른 추가이자는 채권 발행 3년뒤 가격이 많이 오른 토지부터 단계적으로 매각해 그 차익을 매년 지급한다.
3년이 되기 전이라도 대상 토지의 가격이 20% 이상 오르면 토지를 매각해 이자를 지급한다. 또 채권 발행일부터 5년이 지나면 중도상환이 가능하다. 5년후 땅값이 지금보다 30% 오를 경우 연평균 수익률이 8.9%로 올라가고 50% 인 경우 12.4%, 70%는 16.9%까지 뛴다는 계산이 나온다.
만약 땅값이 오르지 않더라도 5년만 보유하면 발행 당시 5년만기 국채의 평균 유통수익률(현재 7%선)에서 1% 포인트 가량을 뺀 수익률을 보장받을 수 있어 6% 이상의 수익을 기대할 수 있다.
대상 토지는 분당 4개 역세권의 상업·업무용지를 포함한 수도권 및 광역시소재 15개 택지개발지구 237필지 4만6,000평 규모다. 이들 토지 가격은 2개 감정평가기관의 평가로 결정된다.
토공은 이번에 2,000억원 어치를 발행해 기관투자가들과 일반인들에게 매각할 예정이다. 성과가 좋으면 외국투자가들에게도 팔 계획이다. 최소투자규모는 1,000만원으로 채권종류는 100만원권, 1,000만원권, 1억원권 등 3종이 있다.
금리가 하향안정세를 기록하고 있어 일반 채권보다 높은 수익률을 기대할 수 있다. 또 부동산에 투자하면서도 취득세·등록세, 종합토지세·양도소득세를 부담하지 않아 부동산에 직접 투자하는 것보다 1.7배 이상의 투자수익을 올릴 수 있다.
채권발행 주간사는 환은살로먼스미스바니증권으로 25~26일 외환은행 본·지점에서 청약을 접수한다.
◇부동산시장 전망=지난 20년동안 땅 값동향을 보면 지난 78년을 정점으로 하락 추세를 보이다 87~90년 호황을 보였다. 즉 9~10년 주기가 있는 셈으로 98~99년을 기점으로 활황 국면이 예상됐다. 그러나 국제통화기금(IMF)이라는 특수요인에 의해 부동산 시장은 급격히 얼어붙었다.
IMF 관리체제 후 땅값이 20~30% 급락한 만큼 부동산 가격이 앞으로 더 떨어질 가능성은 그리 커보이지 않는다. 시중의 풍부한 유동성, 저금리 등으로 시장회복의 요건이 많이 갖춰져 올해를 고비로 2000년부터 상승세를 기대할 수 있다.
특히 「토지수익연계채권」 대상 토지는 90% 가량이 지가변동율이 높은 수도권 토지고, 투자자의 수익극대화를 위해 매각시점을 2001년 후로 잡아 수익성 전망은 매우 밝다고 본다. 【정리=정재홍 기자】
