Q: 최근 남양주시 아파트 1채를 4억원에 팔았습니다. 계약금 4,000만원은 계약과 동시에 받았습니다. 중도금은 없고 잔금지급은 연말로 정했습니다. 그런데 계약체결 이후 무려 아파트 가격이 1억원이나 올라 해약을 했으면 합니다. 어떤 점을 유의하면 될까요.
A: 해약을 하기 위해서는 매수인에게 해약의 의사표시와 아울러 받은 계약금의 두 배를 상대방에게 지급하는 조치를 취할 필요가 있습니다. 내용증명우편을 통해 의사표시를 분명히 하고 매수인 계좌에 계약금 두배의 금액을 송금하거나 여의치 않으면 법원에 공탁절차를 밟는 것이 좋습니다.
이 과정에서 주의할 점은 비록 잔금기일이 연말이라고 하더라도 잔금기일 이전에 미리 매수인이 잔금의 전부 내지 일부를 매도인에게 지급하게 되면 그 뒤로는 계약금의 두 배를 지급하고서라도 해약할 수 없다는 것입니다. 대법원 판례 역시 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 하여 이 점을 명백히 하고 있습니다. 다만 예외적으로 매수인이 잔금기일 이전이거나 대금을 전부 내지 일부 지급하기 전에 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주겠다고 하는 계약해제의 의사표시를 분명히 할 경우에는 비록 매수인이 잔금기일 이전에 일방적으로 미리 대금을 지급하더라도 적어도 약속한 잔금기일까지는 계약금의 두 배를 매수인에게 지급하는 방법을 통해 해약은 가능할 수 있습니다.
따라서 약정한 대금지급날짜 이전에 매수인이 미리 대금을 지급함으로써 해약할 수 있는 기회가 상실될 수 있다는 점을 염두에 두고 가급적 빨리 계약금의 두배액을 지급하면서 해약절차를 마쳐버리시는 것이 간명한 법률관계 차원에서 합리적입니다. 만약 당장 계약금의 두배액이 준비되지 않는다면 상대방이 대금지급을 약정한 날짜보다 미리 지급하기 이전에 일단 ‘계약금의 두배액을 반환하고 해약하겠다’는 분명한 뜻을 상대방에게 명확히 전함으로써 잔금지급기일까지 해약할 수 있는 기회를 살릴 필요가 있습니다.
