서울에 아파트 한 채를 10년째 소유하고 있는 K(38)씨는 2년 전 투자목적으로 말레이시아에 있는 주택을 구입했다. 올해 현지에서 부동산 양도소득세가 폐지됐다는 소식을 들은 K씨는 최근 말레이시아 집을 팔았다. K씨는 현지에서 면제된 양도소득세를 국내에서 납부해야 하는지 여부와 1가구2주택에 따른 양도소득세 중과 여부를 문의했다.
원칙적으로 해외 부동산을 통해 양도차익을 얻으면 양도소득세를 납부해야 한다. 해외 부동산 소재지 국가에서 양도소득세를 면제한다고 하더라도 마찬가지로 적용된다. 단 해외에서 양도소득세를 냈다면 국내에서 양도소득세를 낼 때 이를 공제받을 수 있어 이중과세는 발생하지 않는다(소득세법 제118의6 참조). 이때 해외 부동산 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 관할 세무서에 예정 신고를 해야 한다. 예정 신고를 하면 세금의 10%를 공제받을 수 있다.
국내에서 1가구2주택 소유자는 주택 양도시 양도소득세 중과세율(50%)이 적용된다. 하지만 K씨처럼 한국에 한 채, 해외에 한 채 등 총 두 채를 소유하고 있는 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다. 소득세법상 양도소득세 중과 대상인 주택의 범위를 국내에 있는 주택으로 한정하기 때문이다. 따라서 국내의 일반 적용세율과 동일한 양도소득세율이 적용된다. 또한 해외 주택의 양도소득세 계산시에는 주택 수에 관계없이 3년 이상 보유한 토지ㆍ건물인 경우에는 장기보유특별공제가 인정된다.
따라서 K씨도 국내에서 양도소득세를 납부해야 하지만 1가구2주택 소유자로서의 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다. 이때 양도차익은 매도가액을 수령한 날의 외국환거래법에 의한 기준환율을 적용한다는 것을 유의해 환율 계산에서 착오가 없도록 해야 한다. 만약 K씨가 투자목적이 아닌 실제 거주목적으로 해외에서 주택을 구입했다면 매도 후 국내로 복귀하더라도 양도소득세는 발생하지 않았을 것이다(소득세법 제118조의2 참조). 권덕희 신한은행 PB그룹 감정평가사
