참여정부 들어 최근까지 서울 강남권 아파트값을 잡기 위해 정부와 서울시가 내세우는 카드는 각각 달랐다.
정부는 각종 재건축 규제카드와 강남을 대체할 수 있는 판교 신도시, 송파 신도시 개발과 다음 달 발표 예정인 분당급 신도시 개발을 내세웠다. 반면 서울시는 강북 뉴타운 개발과 유턴프로젝트사업으로 강남ㆍ북의 격차를 줄여 강남권 수요를 강북으로 끌어내는 방법을 택했다.
정부는 지난 2003년 5월부터 재건축에 대해 후분양 건설 방식 도입, 개발이익 환수, 기반시설부담금 부과 등 온갖 대책을 마구잡이로 쏟아냈다. 하지만 참여정부 들어 이달까지 강남권 재건축아파트값은 173%, 아파트값은 154%나 올랐다.
서울시는 2002년 10월 강북에 시범 뉴타운 3곳을 발표한 데 이어 2차 뉴타운 12곳을 지정했고 오는 2012년까지 10곳 내외를 추가 지정할 계획이다. 또 지난해 2월 뚝섬과 용산을 기점으로 개발하는 유턴프로젝트도 선보였다. 강남 수요를 강북으로 끌어들이기 위해서다. 그러나 2차 뉴타운 발표부터 지금까지 용산 아파트값은 74%나 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
그런데 올해 들어 강남권 아파트값이 재건축ㆍ고가 아파트 중심으로 하락세이다. 그 가장 큰 이유는 강남권 종합부동산세가 다른 지역보다 높은데다 담보대출까지 억제되면서 수요자들의 강남권 진입이 어렵게 됐기 때문이다. 또 분양가상한제 대상이 아파트에서 재건축으로까지 확대돼 사업성 악화로 재건축 투자 수요까지 차단된 점도 최근 집값 안정의 단초가 됐다. 이에 따라 강남권 집값 안정 기조는 당분간 유지될 전망이다.
그러나 다음 달 정부의 강남 대체 신도시 발표를 계기로 판도가 달라질 가능성도 배제할 수 없다. 정부의 신도시 발표 때마다 집값 상승 폭이 컸기 때문이다. 정부가 강남권 재건축 규제도 마냥 묶어둘 수만은 없다. 재건축 규제는 강남권 아파트의 희소성을 높여줘 아파트값을 자극할 수 있기 때문이다. 강남 수요가 강북으로 옮겨가기도 쉽지 않다. 강남에 수요가 몰린 중요한 이유로 교통ㆍ문화ㆍ학교 등 각종 인프라가 잘 갖춰진 점이 꼽히고 있기 때문이다. 결국 다음달 이후 강남 대체 신도시 발표, 재건축 규제 완화 등의 변수가 강남권 아파트 가격 안정의 고비가 될 것으로 보인다.
