서울 서초구에 기존 주택을 보유하고 있던 K씨는 2년 전 재건축이 유력한 아파트를 구입했다. 얼마 전 재건축에 들어가면서 입주권을 받았고 완공이 되면 직접 입주할 계획이다. 이에 K씨는 재건축 공사기간 중 이미 비과세 요건을 충족한 기존 주택을 처분할 생각인데 과연 기존 주택에 대해 비과세 적용이 가능한지가 궁금하다.
결론부터 말하면 위 사례의 경우 입주권도 주택으로 간주되기 때문에 기존 주택을 처분해도 1가구 2주택으로 비과세 규정이 적용되지 않는다. 2006년 세법이 개정되기 전에는 입주권은 주택으로 보지 않았으나 지난해부터 입주권도 주택 수 계산에 포함되고 있다. 따라서 입주권 외에 기존 주택을 1채 보유한 사람은 기존 주택의 양도시 1가구 2주택이 돼 50%의 중과세율이 적용된다. 양도차익의 절반을 고스란히 세금으로 내야 하는 셈이다.
하지만 여기서 주의할 점이 있다. 재건축 또는 재개발 입주권이라고 해서 모두 주택으로 간주하지 않는다. 즉 주택 수에 포함돼 불이익을 받는 입주권은 ▦2006년 1월1일 이후 관리처분계획이 인가됐거나 ▦2005년 말 이전에 관리처분계획이 인가됐더라도 2006년 1월1일 이후에 새로 취득한 경우에만 해당한다. 반대로 2006년 이전에 이미 관리처분계획이 인가돼 보유 중인 입주권이나 2006년 전에 새로 입주권을 취득하였다면 이는 주택으로 간주되지 않는다.
따라서 입주권 외 다른 주택을 처분하는 경우에는 자신이 보유한 입주권이 언제 승인(관리처분)이 났는지를 반드시 확인해야 낭패를 피할 수 있다. 그리고 ‘주택 수에 포함되는’ 입주권과 일반주택을 동시에 갖고 있다면 입주권을 먼저 양도하는 것이 절세책이 될 수 있다. 입주권은 주택 수에는 포함돼도 그 자체는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 봐 일반세율(9~36%)이 적용되기 때문이다. 따라서 양도차익의 크기 등 변수는 있겠지만 세율 측면에서만 본다면 당연히 일반세율이 적용되는 입주권부터 양도하는 것이 유리하다. 반면 입주권이 주택 수에 포함되지 않는다면 일반주택을 먼저 팔아 비과세 적용을 받는 것이 유리하다. 한편 조합원 외의 일반인이 신규분양 절차로 받는 일반 분양권은 여전히 권리로 보기 때문에 주택 수 계산에서 배제된다.
/이창신 신한은행 PB 세무사
