강남대체 신도시 조기 공급을
부동산정책 불신 이래야 해소된다2009년 분양 예정 '송파'도 최대한 앞당겨야계획수립때 '타깃 수요층' 명확하게 중대형 주택 공급은 민간에 맡겨야
정두환
기자 dhchung@sed.co.kr
집값이 천정부지로 치솟고 있다. 참여정부는 출범 이후 30여 차례에 걸쳐 크고 작은 부동산 정책을 쏟아냈다. 하지만 결과는 10억원대 집값과 서민들의 내집마련의 꿈 상실로 나타났다.
정부 말을 믿고 집값이 떨어지기를 기다리던 실수요자들은 낭패를 당해 할 말을 잃었다. 서민들은 무조건 집을 사놓고 보자는 불안심리에 휩싸이며 빚을 내서 집을 사는 실정이다. 한마디로 국민들은 정부정책에 대한 불신을 넘어 절망감에 빠져들고 있는 상황이다.
정부 내에서조차 부동산정책 실패론이 나오고 있다. 연말이 되면 집값이 잡힐 것이라던 얘기는 온데 간데 없고 위기감이 증폭되면서 대책 수립에 나서고 있다.
이에 본지는 부동산 정책 신뢰를 회복해야 집값을 잡을 수 있다고 판단, 정부에 시장기능 회복이라는 대전제하에 긴급 정책제언을 하고자 한다.
“판교신도시만 제때 제대로 계획해 공급했다면 시장이 지금보다는 훨씬 나아졌을 겁니다.”
전문가들은 ‘판교’를 정부의 공급대책 실패를 총체적으로 보여주는 사례로 제시하는데 주저함이 없다. 강남을 대체할 최고의 입지여건을 지녔음에도 누더기식 계획 변경으로 시기를 놓친 데다 서민용 주택 공급으로 강남권 수요를 흡수하지 못했기 때문이다.
정부는 지난 11ㆍ3 긴급대책회의를 통해 현재 추진 중인 신도시의 분양 시기를 최대한 앞당기고 용적률ㆍ건폐율도 완화해 공급을 확대하겠다고 밝혔다. 이 같은 정부 대책은 건축 규제ㆍ세제 강화 등 그 동안 규제로만 집값을 풀려던 집값 해법에서 탈피, 시장에서 줄기차게 요구된 공급확대에 무게를 싣겠다는 측면에서 긍정적인 반응을 얻고 있다.
하지만 이것만으로 불안에 빠진 시장의 심리를 안정시키기는 힘들 다는 게 전문가들의 지적이다. 단순한 양적 확대에 그치지 않고 수요자들이 원하는 주택을 공급할 수 있어야 한다는 것이다.
업계는 특히 집값을 안정시키기 위해서는 강남권 수요 분산이 시급하기 때문에 외곽권 신도시 보다는 내년 발표 예정인 ‘분당급 신도시’와 2009년 분양이 예정된 송파 신도시의 공급시기를 최대한 단축해야 한다고 지적하고 있다.
민간연구소 관계자는 “강남권 집값 불안이 계속되는 한 전체 주택 거래시장의 위험은 사라지지 않는다”며 “강남권 대체 신도시 공급이 가장 먼저 해결해야 할 과제”라고 지적했다.
이와 함께 신도시 개발 과정에서 정부의 역할도 대거 민간으로 넘겨야 한다. 서민주거안정을 위해 일정 비율의 중소형 주택 공급은 필요하지만 중대형 주택은 민간에 넘겨 강남권 수요를 분산시킬 양질의 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 해야 한다는 것이다.
업계 관계자는 “정부의 신도시 개발 과정에서 가장 큰 문제는 각 신도시의 입지적 특성을 고려하지 않았다는 점”이라며 “개발계획 수립과정에서 어느 수요층을 타깃으로 할 지부터 명확한 규정이 필요하다”고 말했다.
시간 끌다가 투기만 조장 '제2의 판교' 더이상 안돼
공영개발·소셜믹스 과감히 포기하고 서민주택 원활한 공급에만 주력해야
판교는 참여정부 출범 이전인 지난 2001년 택지개발지구 지정 때부터 수도권에 마지막 남은 ‘강남급 신도시’로 기대를 모았던 곳이다. 참여정부 역시 강남 대체 신도시로 판교를 내세울 만큼 공급 정책의 결정판이었다.
그럼에도 왜 전문가들은 판교를 ‘실패작’으로 꼽을까.
문제는 시기였다. 판교가 택지개발지구로 지정된 것은 이미 지난 2001년. 참여정부가 출범하기 이전부터 준비된 신도시였다. 하지만 수 차례 개발계획 변경 과정을 거치면서 실제 분양은 올 3월에야 이뤄질 수 있었다. 일반적인 택지개발지구가 지정 후 3년 정도면 분양에 들어간다는 점을 감안하면 사업을 2년이나 더 끌었다. 사실상 강남을 대체할 유일한 신도시의 아파트 공급이 제때 이뤄지지 않는 동안 강남 집값은 고공비행을 거듭했다.
민간연구소 관계자는 “판교 신도시 분양이 1~2년만 앞당겨졌어도 재건축 단지 등 강남권 집값 급등에 제동을 걸 수 있었다”고 말했다.
판교의 또 다른 실패는 개발방식에서 비롯됐다. ‘공영개발’과 ‘소셜믹스’라는 이름 아래 이도 저도 아닌 어정쩡한 공급으로 판교 분양은 어느 수요층도 흡수하지 못하고 사실상 너도 나도 청약전쟁에 뛰어들어 한몫 잡으려는 투기판으로 전락하고 말았다.
◇‘양’만 많다고 집값은 해결되지 않는다=왜 정부가 일산만한 신도시(검단)를 새로 만들고 기존 신도시(파주) 규모를 대폭 확대하는 등 공급을 무차별적으로 늘리겠다는 데도 집값은 멈추지 않고 있다. 여기서 시장은 되묻는다. 지금 개발하고 있는 신도시는 어느 수요층을 목표로 한 것이냐는 의문이다. 정부가 개발을 추진 중인 2기 신도시 중 상당수는 ‘강남 집값 안정’이라는 정책목표와는 너무 동떨어져 있다.
추병직 건설교통부 장관은 최근 인천 검단신도시 개발과 파주 운정신도시 확대 계획을 내놓으면서 강남을 대체할 ‘진짜 분당급’ 신도시는 내년에 확정하겠다고 밝혔다. 정부 스스로도 현재 개발 중이거나 계획된 신도시 중에는 강남권 수요를 흡수할 곳이 없다는 것을 인정한 셈이다.
◇강남대체 신도시 공급 최대한 서둘러라=전문가들은 일단 추 장관이 밝힌 ‘분당급 신도시 공급’에 대해 긍정적인 평가를 내린다. 하지만 “정말 그런 곳이 어디냐”는 물음에는 의구심을 떨쳐버리지 못하고 있다. 현재 거론되고 있는 지역 가운데 강남권 수요를 대체할 만한 곳은 하남ㆍ과천 등과 송파신도시 정도로 보고 있다. 최소한 강남권 수요를 흡수하려면 강남과의 거리가 기존 분당신도시와 비슷하거나 오히려 가까워야 한다는 의미다.
그리고 공급은 최대한 빠를수록 좋다. 늦어지면 늦어질수록 시장의 심리는 더욱 불안해지고 집값은 정부의 통제를 벗어날 것이기 때문이다.
특히 전문가들은 새로 개발 예정인 분당급 신도시 이전이라도 필요하다면 2009년 공급 예정인 송파신도시의 공급시기를 최대한 앞당길 것을 주문하고 있다.
◇공영개발ㆍ소셜믹스를 고집하지 마라=정부의 주택정책에 대한 업계의 목소리는 단순하고 명쾌하다. “정부는 정부의 역할에 충실하라”는 것이다.
대한주택건설협회 관계자는 “서민주거 안정이 정부의 역할이라면 정부는 서민 주택이 차질 없이 원활하게 공급하는데 주력하면 된다”고 지적한다. 왜 서민과는 한참 거리가 먼 40~50평형대의 고급주택 공급까지 정부가 나서는지 이해가 되지 않는다는 것이다.
‘공영개발’과 ‘소셜믹스(Social Mix)’라는 이름 아래 사실상 수도권 요지의 택지지구내 아파트 공급을 주택공사ㆍ토지공사 등 공공부문이 독점하면서 결과적으로 정부가 고급 주택 수요층에게 조차 ‘저렴한 값’에 집을 제공해주는 상황이 벌어지고 있다.
이 때문에 최소한 앞으로 개발되는 신도시, 특히 강남 수요를 분산할 ‘분당급 신도시’에서는 공영개발이나 어정쩡한 소셜믹스는 과감히 포기해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
업계 관계자는 “강남권 수요를 흡수하려면 새로 개발되는 신도시들의 입지 못지않게 ‘품질’이 중요하다”며 “고급 주택공급은 과감하게 다시 민간에 맡기고 정부는 서민주택 공급확대에 주력해야 할 것”이라고 말했다.
입력시간 : 2006/11/05 20:57
