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Q. 인천에 거주 중인 30대 직장인입니다. 결혼을 앞두고 전세를 얻을까 고민하다가 아파트를 매수하는 것이 낫겠다는 판단에 경매로 낙찰을 받게 됐습니다. 그런데 권리분석 당시 후순위였던 전세 임차인이 '대위변제'를 통해 선순위 임차인 자격을 얻는 바람에 제가 그 보증금을 물어주어야 한다고 합니다. '대위변제'라는 게 무엇인지, 또 이렇게 된 경우에 어떤 방법으로 대처할 수 있는지 궁금합니다.
A. 대위변제란 경매가 진행되고 있는 해당 부동산에 이해관계가 있는 제 3자가 채무자를 대신해서 채무를 변제해 해당 채무자의 순위를 말소시키는 행위를 말합니다.
여기서 중요한 것은 이를 통해 말소될 것으로 예상됐던 권리가 입찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 때문에 세입자가 존재하는 아파트를 경매로 낙찰 받을 경우 대위변제 가능성을 반드시 확인하고 염두에 둬야 할 부분입니다.
그렇다면 어떤 경우에 대위변제 가능성이 높을까요. 가장 통상적인 경우는 말소기준권리가 되는 1순위 근저당 금액이 소액이고 2순위 임차인의 임차보증금액이 크거나 확정일자를 받지 않은 경우입니다. 이런 경우 세입자들은 보증금을 전액 떼이는 사태를 피하기 위해 1순위 근저당권을 집주인 대신 말소시키는 선택을 할 수 있습니다.
다만 대위변제는 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지만 가능합니다. 그래서 대위변제 가능성이 감지될 경우 빠른 시일 내에 잔금을 납부하는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.
그러나 예측과 권리분석에 오류가 있어 대위변제를 통해 예상치 못한 피해를 입을 위기에 처했다면 낙찰자는 어떠한 방법으로 대처할 수 있을까요. 대위 변제에 대한 낙찰자의 대처방법은 대위변제 사실을 인지한 시점에서 진행 중인 경매 절차에 따라 달라집니다.
만약 매각허가 결정 전에 대위변제 사실을 알았다면 '매각불허가신청'을 법원에 제출할 수 있습니다. 또 매각허가 결정 후부터 매각결정기일 전에 알았다면 '즉시항고'를, 매각결정기일 후부터 잔금납부 전에 알았다면 '개시결정에 대한 이의' 내지는 '낙찰대금 감액신청' 등의 방법으로 대응할 수 있습니다.
요컨대 대위변제는 매각물건명세서에서 발견하기 어렵고 입찰 예정인 물건에 대한 지속적인 관심과 모니터링 없이는 인지하기 쉽지 않아 이에 대한 선제적 대응이 없으면 차후 상당히 난처한 상황을 맞을 수 있습니다.
따라서 1순위 근저당권 설정액이 소액이면서 2순위 권리자가 임차인인 경우에는 근저당권 설정액과 보증금액을 비교해보는 등 대위변제 가능성을 염두에 두고 권리분석에 나서는 신중함이 요구됩니다. 또 경매 입찰 전날이나 당일 해당 물건의 등기부등본을 다시 한번 열람해보는 세밀함도 동시에 갖춰야겠습니다.
